离婚协议约定赠与儿子18岁时过户的房子，被爷爷卖掉了…

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争议焦点

甲女与甲男离婚协议约定夫妻共同所有的房屋赠与孩子小甲所有，小甲年满十八周岁时由男女双方共同协商办理过户手续。甲男父亲将上述房屋出卖，后为小甲在甲男名下购买了房屋一套。

甲男、甲女离婚时协议将共有房屋赠与孩子小甲，同时，甲女不承担孩子抚养费。该房屋的产权虽然尚未转移至小甲名下，但是，小甲对房屋享有期待利益。甲男、甲女对该财产的处分应最大限度考虑小甲的利益。甲男父亲出售上述房屋后将取得的房款用于购买价值更高的房屋，并自行补足了房屋差价，同时自认该房屋系为小甲置换的房屋。该行为增加了小甲受赠财产的价值，既未违背甲男、甲女向小甲赠与房屋的本意，也未损害小甲的利益。甲女的主张将导致小甲可获赠财产的增值部分无法实现，不符合监护的基本原则。所以，甲男父亲不应承担侵权责任。

基本案情

甲女向一审法院提出诉讼请求：1．判令乙某、老甲停止侵权，乙某立即搬离并腾空房屋；2．判令乙某、老甲赔偿租金损失79000元；3．本案诉讼费由乙某、老甲承担。

一审法院查明事实：2013年6月14日，甲女与甲男在民政局协议离婚。协议约定甲女与甲男夫妻共同所有的房屋赠与孩子小甲所有，小甲年满十八周岁时由男女双方共同协商办理过户手续。

2014年6月5日，甲男父亲老甲将上述房屋以500000元的价款出卖给乙某。当日，老甲向乙某交付房屋，乙某支付房款450000元。双方约定交易满五年后办理过户手续，乙某支付剩余50000元房款。

2020年7月20日，老甲以736945.02元的价款，为小甲在甲男名下购买了房屋一套，面积123.69平方米。

一审判决 一审法院认为，甲女与甲男离婚时将夫妻共有的房屋赠与儿子小甲，该赠与行为合法有效，应受法律保护。该房屋在小甲和甲男管理使用期间，由甲男父亲老甲出卖与乙某，该买卖协议有效，且老甲在出售房屋后又为小甲购买价值更高新房一套，并未损害房屋实际所有人小甲的合法权利。甲女将房屋赠与小甲，虽因小甲年龄原因未办理过户，但房屋已不属甲女所有，老甲出售房屋行为并未损害甲女合法权益，故对甲女的诉讼请求不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回甲女的诉讼请求。

上诉意见

甲女上诉事实及理由：

一、一审法院认定涉案房屋已不属于甲女所有错误，且严重违法，与已生效判决相矛盾。从离婚协议内容看，甲女、甲男对儿子小甲的赠与行为是一种附期限的赠与行为，在小甲年满十八周岁办理产权变更手续之前，房屋所有权仍应为甲女、甲男共有。且涉案房屋至今登记在甲女、甲男名下，甲女一审提交的（2020）甘0826民初2707号民事判决书对房屋产权人为甲女、甲男也进行了明确。

二、一审法院错误认定老甲、乙某未侵犯甲女的合法权益，严重违法。老甲明知涉案房屋登记在甲男、甲女名下，擅自出售房屋，乙某明知老甲非房屋所有权人且在未获得授权的情况下，仍购买并长期占有房屋，二人存在恶意，老甲出售房屋的行为属无权处分，房屋买卖协议自始不生效，乙某无权依据买卖协议占有使用涉案房产。该买卖行为侵犯了甲女的合法权益，甲女有权依据《民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条，要求返还房屋、排除妨害、赔偿租金等损失。

三、一审认定老甲出售涉案房屋后又为小甲购买了价值更高的新房一套，并未损害小甲合法利益，属于认定事实错误，无事实和法律依据。新购房屋的购房合同人是甲男而非小甲，购买新房距老甲出卖涉案房产超过六年，加之甲男已再婚，小甲的权益无法保障。

四、一审判决驳回甲女诉请，明显不公。老甲无权处分涉案房产，房屋销售款由老甲所得，房屋又被乙某占有，房屋产权人甲女以及未来产权人小甲的权益将无法保障，势必产生不良的社会影响。

老甲辩称：

1．根据甲男、甲女2013年6月14日的离婚协议内容，从离婚之日起，基于赠与行为涉案房产产权已转移给小甲，只是受产权登记制度的影响，只能等小甲年满18岁才能办理产权转移手续，这里所附期限只是产权登记变更的时间，而非共有权丧失的时间。根据静宁县人民法院（2020）甘0826民初1201号民事判决，乙某与老甲的房屋买卖合同有效，房屋所有权自买卖之日转移给乙某，甲女已不是房屋共有权人。离婚、房屋买卖是民事行为，房屋过户登记是行政管理行为，行政管理行为不能否认民事行为的效力。

2．甲女从离婚之日起，房屋共有份额转移给小甲，甲女对房子的占有、使用、收益的权益丧失，未侵犯甲女权益。

3．老甲出售涉案房屋后，又为小甲购买了面积更大、价值更高的房屋，老甲、甲男承诺，待小甲成年将过户在其名下，买卖房屋行为未损害小甲利益。

4．售卖房屋时征求了甲女意见，且甲女同意。

一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。

乙某辩称：

1．购买案涉房屋，老甲家人是知情的，当时土地使用权证记载的是老甲的名字，未见房产证，老甲及家人说房产证抵押给银行了，买房后几个月才知道房产证登记在甲男、甲女名下。乙某的购房行为并无过错。

2．去年甲女找乙某，说老甲卖房后未向她支付钱款，要求乙某支付，乙某没有同意。说明甲女的真实想法不是不同意卖房，而是要房款。所以，甲女的主张不能成立，希望甲女为了孩子与老甲协助乙某办理过户登记手续。

二审判决

二审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：老甲、乙某对甲女是否构成侵权，应否承担责任。

本案事实发生在民法典实施之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用当时的法律、司法解释规定。

关于乙某占用房屋是否侵权问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。所以，老甲出售该房屋时虽不享有处分权，但不影响买卖合同的效力，而且乙某已经履行了绝大部分房款，对房屋享有物权期待权，其占有房屋有合同依据，不构成侵权。

关于老甲出售房屋是否侵权问题。根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。甲男、甲女离婚时协议将共有房屋赠与孩子小甲，同时，甲女不承担孩子抚养费。该房屋的产权虽然尚未转移至小甲名下，但是，小甲对房屋享有期待利益。甲男、甲女对该财产的处分应最大限度考虑小甲的利益。老甲出售上述房屋后将取得的房款用于购买价值更高的房屋，并自行补足了房屋差价，同时自认该房屋系为小甲置换的房屋。该行为增加了小甲受赠财产的价值，既未违背甲男、甲女向小甲赠与房屋的本意，也未损害小甲的利益。甲女的主张将导致小甲可获赠财产的增值部分无法实现，不符合监护的基本原则。所以，对甲女要求老甲承担侵权责任的主张不予支持。

综上，甲女的上诉请求均不成立。一审法院查明事实清楚，判决结果得当。但是，一审法院认定甲女将房屋赠与小甲，虽因小甲年龄原因未办理过户，房屋已不属甲女所有，认定事实有瑕疵，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

(2021)甘08民终831号

来源：丽姐说法