出国买房无法过户，我可以要求中介赔偿吗？
潍坊律师为您普法：HTTP://WWW.FABANG.COM/weifang/
随着生活水平的提高及国际化进程的加快，越来越多的居民有了出国留学、旅游、买房的需要，出国咨询服务中介机构也已应运而生，遍地开花。
如果产生纠纷，中介机构是否需要承担责任呢？
H国买房难过户 女士跨国提起诉
B机构曾授权A机构使用其商标，两机构部分股东一致。某日，雍某在A机构的宣传下，想要在H国购置房产。双方签订《考察陪同协议》，约定A机构为其至H国购买房产提供考察陪同服务。后来，雍某在机构陪同下前往H国。但令雍某没料到的是，H国房地产机构在签订合同前，已经对该房屋进行信托并将所有权移转，所以房屋未能如期过户给雍某。
雍某将该房地产机构诉至H国法院，但H国法院判决雍某胜诉后，房地产机构一直未能向雍某交付任何执行款。三方协商未果，为维护自身合法权益，雍某将A、B两机构诉至法院，请求两机构赔偿其损失及利息。
原告雍某诉请：
A、B两机构为了赚取中介佣金，向原告隐瞒了H国方面的情况，致使原告遭受重大经济损失和精神痛苦，延误了原告在国内购房供子女正常入学的机会，故请求判令两被告连带赔偿原告购房损失及利息。
被告B机构辩称：
原告已经在H国进行了诉讼且胜诉，原告要求被告赔偿其损失，明显致其额外获利，有失公平。
被告A机构辩称：
原告与A机构之间无报酬支付内容，双方之间不存在居间合同关系。原告与H国机构之间的纠纷已在H国起诉且已胜诉，原告就上述款项要求两被告赔偿其损失系重复主张。
面对三方的说法，法院是如何认为的呢？
法院认为
首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，A机构与雍某签订的协议名称虽为《考察陪同协议》，但该协议的内容符合居间合同的法律规定，且A机构实际为雍某购买房屋提供了订立合同的机会和媒介服务，并先行收取了相关费用，故双方之间存在居间合同关系。A机构在雍某签订房屋买卖合同后按照《考察陪同协议》的约定退还了雍某所缴费用的行为，是其对自身利益的自愿让渡，并不影响人民法院对其行为性质的认定。
其次，A机构作为服务的提供方，应在雍某签订房屋买卖协议前向其提供拟购买房屋的完整信息。而A机构并未告知雍某该房屋已被信托的事实，也未告知雍某H国信托制度的具体规定以及购买已被信托的房屋存在的风险，致使雍某在支付购房款后无法取得产权登记。因此，应认定A机构并未全面履行合同义务，其行为构成违约，应对雍某的损失承担损害赔偿责任。但是，雍某作为购买人，理应在购买他国房屋前了解该国的房屋产权制度，并在合同签订前认真查询该房屋的产权登记信息，以防止自己的权利受到侵害，而其显然并未尽到上述义务，而是直接基于A机构的推荐签订了房屋买卖合同。因此，雍某自身亦存在过错，应承担一定的责任。根据双方的过错程度，法院认定A机构应对雍某的损失承担70%的赔偿责任。
再次，因雍某已在国外向房地产机构提起了诉讼，且已获得了胜诉判决，故上述损失均系目前所能确定的损失，而非最终损失，其最终损失应由该案执行的结果进行确定。因H国的法律和执行程序与国内不同，且雍某最终何时能够取得该判决所确定的钱款以及在何种程度上能够获得该钱款尚不能直接确定，而要求雍某在该案执行终结后再行向两被告主张权利，显然对其不公平，故两被告应先行在法院认定的责任比例内赔偿雍某的损失，雍某通过国外法院获得两被告承担的责任比例范围内的财产时，两被告可再行向雍某主张一定比例的返还。
法院判决
一、被告A机构于本案判决生效之日起十日内赔偿原告雍某至H国购房所产生的房款、管理费和登录税等损失共计338万元，并赔偿该款所产生的利息损失；
二、被告B机构对A机构不能偿还的部分承担补充清偿责任。
典型意义
本案认定双方之间存在居间服务合同关系，在确定原告损失的基础上，先行判决国内的中介机构承担赔偿责任，并告知国内的中介机构其在得知国内居民获得国外法院的执行款后，可向其主张一定比例的返还。本案的判决是在受害人已经在国外获得胜诉判决的基础上作出的判决，在这种方式下，受害人的一部分损失由中介机构先行承担，避免中介机构以国内居民已经在国外获得胜诉判决而逃脱责任，化解了国内居民与中介机构的矛盾，具有一定的开拓性。
法官说法
本案系一起国内居民通过中介机构的推销而至国外购买房产并致损失的案件，本案中双方签订的出国考察陪同服务协议，未载明双方系居间关系，而中介机构在陪同国内居民至国外买房时未能核实房产的实时信息，致使国内居民在支付巨额房款后无法取得产权登记，损失数额巨大。国内的中介机构作为居间人，其行为存在过错，应当承担相应的损害赔偿责任，而雍某作为出国购房者，在所签协议的内容不明确的情况下，理应审慎了解国外的房产制度，认真查询房产信息，以防产生损失，而其未尽到该项义务，致使损失发生，应承担相应的责任。
来源：南京市鼓楼区人民法院
