逾期交房，疫情是逃避责任的“万金油”吗？

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开发商逾期交房，在计算违约金数额时，开发商提出疫情影响期间可免除违约责任，真的可以吗？来看一个案例。

张某购买某公司开发的住宅，双方签订了商品房买卖合同。合同约定房屋交付的时间为2018年12月30日。

合同签订后，张某按合同约定支付了商品房价款。2020年1月2日，某公司张贴交付通知，并于2020年1月7日电话通知张某交房，但未提交房屋建设工程竣工验收备案登记手续。张某以案涉房屋未达到交房要求为由拒绝接收房屋。

后张某向法院起诉，要求判决某公司支付逾期交房的违约金共计5万余元。

某公司主张疫情期间属于不可抗力因素，不应计算违约金。经查，自2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年3月20日调整为三级应急响应期间，该住宅所在地政府采取了一系列严格的疫情防控措施。被告主张上述两个月不应计算违约金，应予以扣除。

法院认为

原告张某按约定期限支付购房款，被告某公司未按约定期限向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。

被告未按期交房，故逾期交房起算时间应为合同约定交房日后一天，即2018年12月31日。被告于2020年1月初通知原告办理交房手续，但未提交房屋建设工程竣工验收备案登记手续，原告有权拒绝接收，应认定被告尚未履行交房义务。逾期交房的截止时间应为被告向原告实际交付已完成建设工程竣工验收备案登记的房屋之日。

关于疫情期间能否免除违约责任问题。新冠肺炎疫情虽属不可抗力因素，但该不可抗力发生于双方合同约定的交房日之后，被告应于2018年12月31日前完成交房义务。根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故被告不得被免除2个月逾期交房违约金。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百九十条　【不可抗力】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

来源：赣州市中级人民法院