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近年来，

长沙市为加强房地产市场管理

出台了一系列商品房限售限购政策，

但为了赚钱，

某些房地产中介挖空弄心思，

想出各种“骚操作”规避房地产调控政策。

从事房产中介多年的唐文宏（文中当事人均为化名），就自认为掌握了一套独门秘籍，但长沙市望城区人民法院的一份民事判决书却把唐文宏的“发财梦”惊醒了。

故事还得从唐文宏2020年提供的一起中介服务说起。

请听长沙律师为您以案释法：

案件经过

“瞒天过海”促交易

2020年下半年，张斌与刘玫夫妇想抛售名下一套房屋，但受限于“取得不动产权证未满4年不能出售”的房屋限售政策，两人一筹莫展。

“我保证能帮你们把房子卖掉！”面对前来咨询的张斌、刘玫夫妇，唐文宏打起了包票，并介绍了自己的“瞒天过海”之计：“你们夫妻可以先‘假离婚’，然后由其中一人与购房者‘假结婚’，再以夫妻财产过户的名义把房子过户到购房者名下，然后再与购房者离婚，这样房子就顺利卖掉了。”

张斌、刘玫闻听后欣然同意，当即委托唐文宏以85万元的价格出售房屋，实际成交价高于85万元的部分则全部作为唐文宏的佣金。

不久，来自江西的姑娘彭宛在急于购买婚房却苦于没有取得长沙市购房资格的情况下，经人介绍找到了唐文宏咨询。

唐文宏马上将张斌、刘玫的房子和自己的“瞒天过海”之计推荐给了彭宛。彭宛和男友看房后很是中意。

一番讨价还价，唐文宏与彭宛谈好房价106万元。2020年11月24日，唐文宏以张斌委托代理人的身份与彭宛签订《房屋买卖合同》，由彭宛交付5万元购房定金。

离婚，结婚，再离婚

签完合同回到家，彭宛越想越觉得不靠谱：“我买房是为了结婚，现在婚还没结就要先和别人办一次离婚，将来与男友登记结婚时，婚姻登记表上会填上“离异”。最要命的是，万一到时候对方不同意离婚怎么办？”于是彭宛打起了退堂鼓。

听说彭宛想反悔，唐文宏急了：“合同已经签了，如果毁约，你交的5万元定金不退！”

听说不退定金，彭宛也急了，便声称自己首付款不够，没办法履行合同，如果不退定金，自己就报警。

“我有做结婚过户的专业团队，你完全不用担心交易风险。首付款不够，我可以先借一笔钱给你，等房屋办完过户再还。”唐文宏害怕到嘴的鸭子飞了，再次信誓旦旦地打下包票。

经不住唐文宏的反复劝说，彭宛打消了解除合同的念头。

之后，由唐文宏的老婆容蓉出面与彭宛签订了一份借款合同，由容蓉将19万元借款转账到了彭宛的银行账户。

彭宛此后连同19万元借款一起将106万元房款转账支付给了唐文宏，唐文宏将其中的85万元付给了张斌、刘玫，并支付了3万多元过户费用。

就这样，在唐文宏的安排下，张斌与刘玫夫妻先办理了离婚手续，房屋产权由夫妻共同所有变更为张斌单独所有。

张斌马上又与彭宛登记结婚，将房屋产权变更登记到彭宛名下。彭宛拿到不动产登记证书后，立即与张斌办理了离婚登记。

所有手续办完后，唐文宏、容蓉要求彭宛归还19万元借款。

“我知道中介要赚取费用，但没想到他们要赚这么多。”在意外获悉房屋差价居然高达21万元后，彭宛十分震惊，提出要少还借款。容蓉不同意，然后持借条将彭宛告上了法庭。

法院判决

法院审理认为，唐文宏、容蓉与彭宛、张斌、刘玫等人为了规避国家政策红线获取不当利益而实施的一系列掩人耳目的行为，违背公序良俗，在此过程中所签订的合同均为无效合同。

唐文宏不能据此赚取21万房屋差价，容蓉支付给彭宛的19万元名为借款，实为购房差价，其诉讼请求不能支持。法院依法驳回了容蓉的全部诉讼请求。

判决生效后，长沙市望城区人民法院向相关部门发送了司法建议书，建议职能部门对房地产中介从业人员加强管理，对以夫妻更名方式办理不动产变更登记的情形加强审查。相关职能部门表示，将按程序撤销张斌与彭宛之间的房屋转移登记。

法官说法

本案房产中介为赚取高额房屋差价指使房屋买卖双方规避城市住宅商品房限购、限售政策，最后自己得不偿失。而作为购房者、售房者，规避住宅商品房限购、限售政策签订购房合同、售房合同，属于违背公序良俗的行为。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

因此，违反住宅房屋限购、限售政策签订的购房合同、售房合同，即使通过规避国家政策的方式办理了不动产变更登记，房屋仍有被返还的风险。

另外，从法律角度看，离婚动机不影响离婚效力，也就是说“假婚姻”存在真风险。实践中“假离婚”、“假结婚”假戏真做引发的纠纷也不少，通过婚姻变动办理不动产变更登记，对婚姻家庭造成威胁，最后可能会得不偿失。

来源：长沙市望城区人民法院