最高院：即使对未办理网签备案手续存在过错，亦仍可排除强制执行
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【裁判要旨】1网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。所以，不能依据购房人购买的房产没有办理网签备案手续即认定其不符合房屋买卖常理、存在虚假买卖可能。2.商品房消费者购买商品房时，购房人是否对房屋未办理网签备案手续存在过错，不影响依据《执行异议和复议规定》第28、29条规定对当事人的权利义务予以认定。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2021）最高法民终447号
上诉人（原审原告、申请执行人）：中建一局集团第二建筑有限公司。住所地：北京市大兴区黄村镇。
法定代表人：何*，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张*军，北京市安理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、案外人）：李*军，男，1972年10月21日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。
委托诉讼代理人：朱*，山西明厚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：运城市国科房地产开发有限公司。住所地：山西省运城市盐湖区黄河大道118号黄河商务中心610室。
法定代表人：翟*力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁*航，山西众志诚律师事务所律师。
上诉人中建一局集团第二建筑有限公司（以下简称中建一局）因与被上诉人李军、运城市国科房地产开发有限公司（以下简称国科房地产）申请执行人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中建一局的委托诉讼代理人张军，李军及其委托诉讼代理人朱，国科房地产的委托诉讼代理人袁*航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中建一局上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持中建一局的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2．判决由李军、国科房地产承担本案诉讼费。主要事实与理由：一、案涉房屋至今未办理网签备案手续，李军对此存在过错，而且其与国科房地产之间的购房交易不符合房屋买卖常理，一审法院对此没有进行调查核实，认定事实错误。1、即使李军与国科房地产确实在2014年12月29日签署了《商品房买卖合同》，而在2015年1月20日案涉房屋具备商品房预售许可证时尚未被查封，完全可以办理网签备案手续，但李军与国科房地产并未办理。因此，李军对此存在过错。2、即使李军所主张的付款是真实的，李军与国科房地产却没有办理网签备案手续，不符合房屋买卖的常理，存在虚假买卖的可能。3、案涉《商品房买卖合同》存在诸多疑点，不符合常理，中建一局不认可真实性。李军在一审中并未提交《铂郡东方地下室认购书》，中建一局没有进行质证，与本案无关。二、一审法院仅依据运城市房地产服务中心和运城市不动产登记中心的两份证明，认定李军所购商品房确系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定，属于认定事实和适用法律错误。1、李军并未提供任何证据证明其购买案涉房屋是用于居住的，一审法院对此也没有实际进行调查核实，即使李军陈述的案涉房屋早己交付是真实的，那么李军在案涉房屋早己交付的情况下仍然住在山西省运城市盐湖区，故其购买案涉房屋明显不是用来居住的。2、李军明确自认其现住在山西省运城市盐湖区，该地址亦是其身份证上的居住地址，故李军在运城市明显有其他用于居住的房屋，一审法院对此没有实际进行调查核实。3、两份证明只能证明李军名下在运城市没有未登记的房屋，并不能证明李军名下实际没有用于居住的房屋，也不能证明李军在运城市以外的其他地区没有用于居住的房屋。三、李军是否实际向国科房地产支付了购房款以及支付的金额、支付购房款的具体时间均不详，一审法院对此没有进行调查核实，认定事实错误。1、一审法院认定李军于2014年4月18日交纳了1000元购房订金无事实依据，李军在一审中仅提交一份收据，中建一局不认可真实性，且未提供转账凭证等其他证据予以佐证。2、一审法院认定李军于2014年4月30日分两笔支付79438元、于2014年12月28日支付20880元无事实依据，中建一局对李军所提交的农业银行刷卡单、交易明细、建设银行对账单的真实性不予认可。即使是真实的，李军也没有提供任何证据证明这些证据中的付款账户是其配偶的，相关证据亦未经中建一局质证。3、一审法院认定李军于2015年2月5日通过中国建设银行运城城建支行将贷款18万元支付给国科房地产无事实依据。《运城市住房公积金管理中心关于住房公积金提取、贷款的规定》第二条第二项明确规定，在运城市申请住房公积金贷款购买商品房必须提供网签或房管部门备案的《商品房买卖合同》及付款凭证。本案房屋购买合同并未办理网签备案手续，但李*军却主张其办理了公积金贷款并用以支付购房款，明显不符合前述规定，且其没有提供公积金贷款合同以及还贷款流水记录予以佐证，其主张存在虚假的可能，一审法院对此没有实际进行调查核实。
李军答辩称，一、本案属于申请执行人执行异议之诉，审理重点是李军、国科房地产有没有进行恶意串通，以损害中建一局作为申请人执行人的权利的实现。原审期间对此已经审理清楚。二、李军、国科房地产在2014年已经签订房屋买卖合同，李军按照合同的约定已经支付了房款，国科房地产也向李军出具了相应的收据，故二者之间的商品房买卖合同已经履行并生效。李军在原审期间已经提交了相应的书面证据，包括商品房买卖合同、支付价款凭证、转账凭证，以及不动产行政管理部门出具的相应证明，已经证实了李军与国科房地产之间签订了商品房买卖合同，并实际履行，以及李军实际居住。中建一局提出存在恶意串通可能性，应当提供相应的证据予以证实。网签合同的办理，并不影响李*军与国科房地产之间合同成立，只是行政管理部门一个公示程序，并不是所有权认定的必经程序。请求二审法院在查明本案事实的基础上，维持原判。
国科房地产答辩称，一、国科房地产与李军签订的商品房买卖合同合法有效，国科房地产已收到李军支付的购房款，并为其开具了相应的收款收据，双方之间房屋买卖的事实真实存在，并非中建一局所说的虚假买卖。另外，未办理网签备案手续，并不影响国科房地产与李军之间商品房买卖合同的效力。二、关于李军名下有无其他住房，购买案涉房屋是否用于居住，系李*军举证的范畴，国科房地产并不清楚。三、运城市住房公积金管理中心关于住房公积金提取贷款的规定是2017年发布的，而本案所涉商品房买卖合同以及住房公积金借款合同，均是在2014年签订，不受上述规定的限制。综上，请法庭查明事实，依法裁判。
中建一局一审诉讼请求：1.撤销山西省高级人民法院（2019）晋执异85号执行裁定书；2.继续查封国科房地产名下位于山西省运城市房屋并继续对该房屋的执行；3．本案诉讼费由李*军、国科房地产承担。
一审法院查明事实：在中建一局与国科房地产建设工程施工合同纠纷一案中，一审法院于2016年1月18日依法查封了国科房地产位于运城市角铂郡东方项目的未售房产，查封期限为三年。2019年1月15日，一审法院向运城市不动产登记中心送达（2016）晋执保字第2号之二协助执行通知书、（2018）最高法民终300号民事裁定书，继续查封国科房地产位于运城市角铂郡东方项目价值一亿的未售房产，查封期限自2019年1月15日至2022年1月14日。上述查封房产中包括了案涉房屋。2019年4月1日，申请执行人中建一局依照最高人民法院作出的（2018）最高法民终300号民事判决书向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行，执行过程中，李*军以案外人身份于2019年10月29日向一审法院提出书面异议，一审法院依法组成合议庭进行了审查，作出了（2019）晋执异85号执行裁定书，裁定结果为：一、中止一审法院查封的国科房地产名下位于山西省运城市房屋的执行。二、解除一审法院查封的国科房地产名下位于山西省运城市房屋的查封。
另查明，2014年4月18日，李*军向国科房地产缴纳1000元购房订金，国科房地产向其出具订金收款收据一张。
2014年4月30日，李军与国科房地产签订《商品房购买合同》，约定李军以379438元（每平方米3245元，建筑面积约为116.93平方米，最终面积以测绘机构实测面积为准）认购运城市角铂郡东方小区3号楼2单元05层02号房。协议签订当日，国科房地产向李*军出具收款收据一张，金额为79438元。
2014年7月6日，李军与国科房地产签订《铂郡东方地下室认购书》，约定李军在铂郡东方购买住宅房号为3-20502，地下室选购序号为373，按平米计价，单价为1050元/平方米。
2014年12月29日，李军与国科房地产签订《商品房买卖合同》，约定李军以384240元的价格（每平方米3245元，建筑面积共118.41平方米）购买铂郡东方小区3幢2单元0502号房，约定付款方式为分期付款。铂郡东方小区3号楼于2015年1月20日取得商品房预售许可，案涉房屋在查封前未办理网签备案手续。
李军就案涉房屋分批多次向国科房地产支付购房款，根据国科房地产向其出具的6张购房款收据（编号分别为0000668、0000674、5698366、0028579、9562239、2463438）显示，李军已付清全部房款，其中2016年1月18日被查封前已付325240元。李军向一审法院提交了4张由其向国科房地产以转账形式支付房款的银行转账凭证，分别为2014年4月30日分两笔向国科房地产分别转账29438元和50000元；2014年12月28日，向国科房地产转账20880元；2015年2月5日通过中国建设银行运城城建支行将贷款180000元支付给国科房地产，可以印证李军于查封前通过转账形式向国科房地产支付购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。
再查明，依据运城市房地产服务中心出具的《证明》和运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，均显示李*军名下在运城地区无不动产登记信息。
一审法院认为：本案争议焦点系李军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，在审理中应参照适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。该规定第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据已经查明的事实，李军提交的证据足以证明其符合前述三个要件。理由如下：1.李军和国科房地产于2014年12月29日签订了修订面积后的案涉房屋买卖合同，该案涉合同系双方当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，故能够认定李军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力，故中建一局主张的未办理网签手续并不能否认上述合同的成立和生效，李*军的主张符合第二十九条第一项的规定；2.李军递交的运城市房地产服务中心和运城市不动产登记中心出具的两份证明显示李军名下确无其他房产和不动产，能够说明其所购商品房确系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，符合第二十九条第二项的规定；3.根据国科房地产出具的购房款收据及李*军提供的有可印证的银行转账凭证，能够充分证明其支付购房款已超过合同约定总价款的百分之五十，满足第二十九条第三项的规定。
一审法院综上认为，李*军的答辩主张满足法律规定的全部要件，其确享有足以排除强制执行的民事权益，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，一审判决：驳回中建一局的诉讼请求。案件受理费7229.77元，由中建一局负担。
对于一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决认定李*军对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益是否有误。
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李*军对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，案涉争议房屋于2016年1月18日被查封，而李军与国科房地产于2014年4月30日即签订《商品房购买合同》，并于2014年12月29日再次签订了修改房屋面积的《商品房买卖合同》，合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故李军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。**中建一局上诉认为案涉房产没有办理网签备案手续不符合房屋买卖的常理、存在虚假买卖的可能，该理由缺乏法律和事实依据。本案系商品房消费者向房地产开发商购买商品房，李*军是否对争议房屋未办理网签存在过错，不影响依据前述司法解释规定对本案当事人权利义务予以认定。**
其次，原审期间，李军提交的运城市房地产服务中心和运城市不动产登记中心出具的两份证明显示其名下无其他房产和不动产，据此足以认定李*军购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。李军身份证所载居住地址并非登记在其名下的房产，中建一局上诉主张李*军购买案涉房屋不是用于居住，缺乏事实依据，本院不予采信。
再次，本案诉争房产总价为384240元，根据国科房地产出具的购房款收据、李军提供的有可印证的银行转账凭证，足以证明李军支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。中建一局虽对李军支付79438元和20880元的转账凭证不予认可，但未能举示相反证据，亦未申请对转账凭证进行真伪鉴定。李军提交的通过中国建设银行运城城建支行将贷款18万元支付给国科房地产的转账凭证足以证明实际支付了相应房款，中建一局依据运城市住房公积金管理部门的规定认为该部分购房款存在虚假的可能，系主观猜测，本院不予采信。综上所述，案涉房屋符合司法解释规定的情形，原审判决认定李*军对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。中建一局的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7229.77元，由中建一局集团第二建筑有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张淑芳
审 判 员 李敬阳
审 判 员 吴凯敏
二〇二一年五月二十五日
书 记 员 王利萍
来源：法律籍汇
