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前言

随着我国城镇化进程加快及农村人口向城镇转移，农村宅基地上的房屋买卖逐渐成为一种新的经济现象。规范农村宅基地管理，对于统筹城乡发展，促进节约集约用地，维护农民的合法权益，推进社会主义新农村建设，保持农村社会稳定和经济可持续发展具有重要意义。本期带大家了解农村宅基地中隐藏的法律风险。

01

在农村买房养老，怎料惹来了官司！

刘某一家均系城镇居民。2001年，刘某与陈某签订房屋买卖合同，约定陈某将其位于靖港某村的私房以1万元的价格出卖给刘某。刘某交付购房款后，对房屋进行了装修并居住使用。2019年陈某以刘某非本集体经济组织成员为由将刘某诉至法院，请求确认双方之间的房屋买卖合同无效，并要求刘某返还房屋。

法院经审理认为，诉争房屋是在农村宅基地上建造，基于不动产的房地关联性，房屋的转让必然会导致农村宅基地使用权的变更，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员。刘某非房屋所在地的集体经济组织成员，不享有使用该村集体宅基地的资格。案涉房屋买卖所达成的协议，虽属于缔约当事人的真实意思表示，但违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同被确认无效后，刘某应向陈某返还房屋，陈某应向刘某返还购房款。因双方对合同无效均存在过错，均应对合同无效所产生的损失承担相应的责任。

法官说法

宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权或变相取得。非本集体经济组织成员（含城镇居民）因购买农村宅基地或者房屋而与农民签订的买卖合同无效。此外，需要注意的是，根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。村民一旦出卖农村房屋后，将要面临不能再申请宅基地的风险。

02

城镇户籍子女怎样才能继承农村宅基地使用权？

随着我国社会经济发展，城镇建设速度加快，不少年轻人走出农村，到城市安家落户。

案例1：王某早年因读书和工作，户口迁出农村并取得城镇户籍。王某父母为农村户口且在农村有宅基地一处。王某成家后将父母从农村老家接到城里一起生活。十几年过去后，老家宅基地上的房子因年代久远，加上长期无人居住、年久失修，均已倒塌灭失。如果王某父母去世，因其父母曾使用的宅基地上没有房屋，王某不能继承空宅基地并在宅基地上新建房屋。

案例2：李某将户口迁出农村并取得城镇户籍，其父母为农村户口且拥有宅基地一处。在发现老家房子存在倒塌隐患后，李某与父母共同出资，并经相关部门审批，将老家的房子进行了翻新扩建。如果李某父母去世，李某可继承父母留下的房屋。

法官说法

城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权实际上是指城镇户籍子女因继承农村房屋而获得宅基地使用权。也就是说，宅基地上必须有房屋，如果是空宅基地，就不能继承。关于城镇户籍子女继承农村宅基地使用权，应该明确以下几点：

一、我国土地所有权和使用权是分离的。对于农村宅基地来说，其权益可以分为三个“权”：所有权、使用权、资格权。其中，所有权归集体，资格权归具有本集体经济组织成员资格的村民，而城镇户籍子女可继承的只能是使用权。

二、根据继承法规定，被继承人（父母）的房屋作为遗产可由其作为继承人的子女继承，按照房地一体的原则，继承人通过继承取得房屋所有权和房屋上的宅基地使用权，但农村宅基地使用权是不能被单独继承的。也就是说，城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”，如果宅基地上的房屋已经灭失，一切权利都将清零。

三、城镇户籍子女继承房屋后不仅可以自用，也可出租或出售，但房屋的受让人只能是房屋所在地的集体经济组织成员且在该集体没有房屋的村民。

四、城镇户籍子女在继承宅基地使用权后，要注意对房屋维修养护，但要注意如未经集体经济组织及相关部门同意，不可以对房屋推倒翻建。如要更长久地使用房屋，可以选择在父母生前对房屋翻建。

湖南律师为您科普相关法条

《中华人民共和国土地管理法》

第八条城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

来源：湖南高院