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购买的商品房，还没有交付，就被法院查封了？遇到这种情况，只能自认倒霉，人财两空么？

别着急，今天和大家介绍下消费者物权期待权。它可以有效排除债权执行。

基于对购房人居住权、生存权这一更高价值的保护，法律赋予已经履行了大部分合同义务的购房人，也就是房屋消费者，对买受房屋的物权期待权，以排除法院的强制执行，这就是法律上的消费者物权期待权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

通过上述条款我们可以看出消费者物权期待权并非在任何情形下均能获得支持，而是必须完全满足以下条件：

01申请时限的债权应当限于金钱债权

申请执行人也就是债权人，对房地产开发企业享有的债权应当是金钱债权。即申请执行人要求房地产开发企业向其偿还金钱而不是交付房屋或其他权利，如果申请执行人对房屋消费者购买的商品房享有抵押权，那么，上述条款就不能再适用，因为抵押权属于法定的优先受偿权。

02查封之前签订合法有效的书面买卖合同

购房人与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同的时间应当是在法院查封房屋之前。在这里，大家需要注意的是，双方签订的合同应该是书面合同，不能是口头约定，而且应当是合法有效的合同，不能存在损害国家利益、集体利益或第三人利益等导致合同无效的情形，当然，最关键的一点，合同签订的时间必须是在法院查封该房屋之前而不能是在查封之后。

03用于居住且名下无其他用于居住的房屋

购房人购买房屋的目的系用于居住而且其名下没有其他用于居住的房屋。也就是说购房人购买房屋是为了居住而非用于投资或其他用途，对于居住的理解，我们应当做宽泛的把握，不管是单纯的居住房还是商住两用房，只要有居住功能，即应视为是用于居住。关于名下没有其他用于居住的住房应该如何理解？我们认为，是指买受人需要在购买房屋所在地长期居住，而在同一地点，其名下没有其他可以用于居住的房屋。

04已交付了50%以上的购房款

购房人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。也就是说，购房人在提出异议时，已经支付的购房款，超过了合同约定总价的50%。在这里，需要提醒大家的一点是，如果购房人支付了50%以上的房款，但尚未支付完毕全款，此时，对于剩余部分的购房款，案外人可以主动与法院联系，将钱款交到法院，或者由法院对剩余房款按到期债权予以执行。

05购房人应当是消费者

购房人应当是消费者。按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定，消费者是为生活消费需要而购买商品或接受服务的人。那么如何判断购房人是不是消费者呢？我们可以通过购房人的自然属性和所购房屋的性质这两个方面来综合判断。首先，从自然属性上看，消费者应该是自然人，法人或其他组织不存在购买房屋用于生活居住的问题，不在房屋消费者物权期待权中的消费者之列；其次，购买房屋是为生活需要而非生产经营所需，因此，所购买房屋的性质应为居住用房，而非写字楼、门面房等经营性用房。

只有满足以上条件，才可以排除债权强制执行。尽管消费者物权期待权保护范围还是很有限的，但不管怎么说，这也是物权期待权的一次进步。

来源：法豆在线法律咨询