租赁房屋遇上拆迁，逾期搬离被诉索赔，法院判了！

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租赁房屋遇上拆迁　逾期搬离被诉索赔

法院：产权流转不影响合同效力，租客应付租金及违约金

租赁的房屋尚未到期，就碰上被征地拆迁。

租客在此开设的针织厂需另外选址搬迁，

一时半会儿未能搬走，

因此，逾期5个多月才搬离。

此后，房东将租客诉至法院索赔损失。

经柳州市两级法院审理，

这起房屋租赁合同纠纷终有果。

租房建厂，预先约定拆迁事宜

熊聪德在柳州市柳北区白露乡有一栋房屋。他在这栋房屋开设了一家化肥经营部。2009年7月4日，沈安代替沈葆与熊聪德签订房屋租赁合同，约定：熊聪德把这栋楼房出租给沈葆，用于经营一家针织服装厂，租期为2009年8月1日至2014年8月1日。合同到期后，沈葆与熊聪德于2014年8月1日签订合同，熊聪德将房屋出租给沈葆，租期从2014年8月1日起至2019年8月1日，租金每年6.6万元，每3个月付一次租金。

沈葆向熊聪德交纳1万元作为租房押金，双方约定，若沈葆违背合同规定，或从事违法犯罪活动被查处，导致合同提前中止或要求提前解除合同，熊聪德有权扣除押金且已收租金不退。沈葆在租期内没有违约行为的，熊聪德应在租赁期满后返还剩余押金。

2019年5月30日，沈葆与熊聪德又签订一份房屋租赁合同，房屋租赁合同落款时间为2014年7月30日，合同约定：租期从2014年8月1日起至2024年7月31日，租金为每月5500元，每3个月为一个租金支付周期，沈葆交给熊聪德1万元作为租赁押金。违约金根据违约情况而定，最少3.3万元（6个月租金）。

当天，沈葆与熊聪德还签订了一份关于租赁期内征收补偿的约定，载明：鉴于房屋所在地近期开展新农村改造征收项目，可能导致合同无法继续履行，为了双方的权利义务，双方特签订协议。沈葆不得绕过或隐瞒熊聪德，与征收方洽谈征收事宜，否则视同沈葆违约造成合同终止，沈葆需按合同约定赔偿熊聪德。征收获得所有利益均属熊聪德，熊聪德不承担因征收造成沈葆的损失。若沈葆切实履行约定，熊聪德给予沈葆一定的设施设备搬迁补贴费用，不低于3万元。

房屋被征收，逾期5个多月搬离

2019年7月30日，熊聪德因房屋被征收，与柳北区签订房屋拆迁产权置换协议，对房屋进行产权调换。协议约定：熊聪德须在“2019年月日 ”前腾空房屋，并将权证资料交给拆迁办。

2020年2月27日，熊聪德在房屋门口张贴通知，要求沈葆于2020年3月10日前搬离房屋。2020年3月18日，熊聪德再次向沈葆发出限期搬离与解除合同通知，要求沈葆于2020年3月19日前搬离并交还钥匙。

同年8月26日，沈葆的父亲将房屋钥匙交给征地办，熊聪德于次日取回钥匙。

房东起诉租客，索赔租金违约金

此后，熊聪德向柳州市柳北区人民法院起诉，请求柳北区法院判令解除其与沈葆签订的合同；沈葆立即搬离，交还能正常使用的房屋及设施设备；沈葆支付2020年1月至2020年6月租金3.3万元，2020年7月后的租金按每月5500元计算，直至沈葆交还房屋及设施设备时止；沈葆支付违约金3.3万元。

沈葆辩称，房屋从2019年7月31日已属于柳北区，双方的租赁关系已解除，熊聪德应当返还他交纳的2019年8月至12月的租金。

柳北区法院审理后认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己在诉讼中的主张，有责任提供证据。双方2019年5月30日签订（双方将时间倒签至2014年7月30日）的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，双方应依约履行自己的权利义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，熊聪德虽与拆迁办签订产权置换协议，但产权流转发生在熊聪德与拆迁办之间，不影响租赁合同效力，不导致合同无效或直接解除。因存在不可抗力导致可以解除合同，但此时双方均未行使解除权；沈葆也未与拆迁办形成新的租赁合同。因此，这一时间点双方的合同并未解除。熊聪德于2020年3月10日以张贴通知方式发出解除合同通知，2020年3月10日后双方合同解除。

法院指出，熊聪德已依约将房屋交由沈葆使用，沈葆在租期内应付租金。2020年3月，熊聪德依法行使解除权解除合同，但此后因沈葆一直未交还房屋，直到同年8月底熊聪德才将房屋收回。合同解除后到实际返还房屋的期间，沈葆仍应按每月5500元的标准支付房屋占用费共计4.4万元。

合同的解除是因出现房屋征收这一不可抗力，而由熊聪德在2020年3月主张解除，并将解除通知送达沈葆，并非合同约定的沈葆应向熊聪德支付违约金的情形。但因双方约定租金应先付后用，沈葆未按约支付租金，逾期交纳租金给熊聪德造成资金占用损失，熊聪德可要求其支付逾期付款违约金。双方对此没有约定，酌情按年利率6%标准，按各月拖欠租金的金额，计算逾期付款违约金。按照这个标准，至2020年8月31日，沈葆应付违约金990元。此后以总额4.4万元为基数，按以上标准继续计付逾期付款违约金至实际清偿所欠租金时止，并以3.3万元违约金总额为上限。沈葆向熊聪德交纳的押金1万元，可在判决生效后履行过程中相应进行抵扣。

柳北区法院作出一审判决：双方签订的合同于2020年3月10日解除；沈葆向熊聪德支付租金4.4万元，并支付逾期付款的违约金。

终审判决，驳回上诉维持原判

“关于租赁期内征收补偿的约定中明确，若其租赁的房屋确定被征收，沈葆应配合我按征收规定搬离，不得故意拖延、拒绝或刁难。房屋被征收，沈葆没按约定搬离、没付租金，构成违约。根据合同约定，我无需退还押金，不存在用1万元押金来抵扣……”熊聪德不服一审判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，要求二审改判沈葆支付违约金3.3万元。

柳州中院审理后认为，熊聪德与柳北区签订房屋拆迁产权置换协议，约定熊聪德须在“2019年月日”前腾空房屋并将权证资料交给拆迁办，并未写明具体日期。且熊聪德于2020年2月27日在房屋张贴通知，要求沈葆于2020年3月10日前搬离，一审认定2020年3月10日后合同解除并无不当。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据合同相对性，熊聪德虽与拆迁办签订产权置换协议，但产权流转发生在熊聪德与拆迁办之间，不影响租赁合同效力。

柳州中院作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。

（文中人名均为化名）

来源：广西高院