房屋征收补偿类案办案要件指南之典型案例要览
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1. 房屋征收补偿决定对被征收人、公房承租人认定错误的，属事实认定错误，依法应予撤销——文*安诉河南省信阳市商城县人民政府房屋征收补偿决定案
标签：补偿决定；被征收人认定错误；撤销
裁判要旨：征收开始时，房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等基本情况组织调查登记。如果被征收人认定错误，比如认定为房屋所有权人以外的其他人，则无论是签订房屋征收补偿协议还是作出房屋征收补偿决定，都缺乏合法的权利基础，应当据此撤销被诉房屋征收补偿协议/决定。本案中，被征收房屋所有权证及国有土地使用权证登记的权利人均为文（文安之子）而非文安，房屋征收部门却将文安认定为了被征收人，属事实认定错误。加之房屋征收部门还存在其他程序错误，法院最终判决撤销了被诉房屋征收补偿决定。
案例索引：最高人民法院征收拆迁十大案例；河南省信阳市中级人民法院（2013）信中法行初字第22号
2. 被征收房屋产权存在争议的情况下如何进行补偿安置——百洋产业投资集团股份有限公司诉海南省海口市琼山区人民政府履行房屋征收补偿职责案
标签：产权争议 ；补偿安置
裁判要旨：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照该条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。在被征收房屋产权存在争议的情况下，房屋征收部门不能与产权争议的任何一方签订房屋征收补偿协议，只能由作出房屋征收决定的人民政府依法对被征收房屋作出房屋征收补偿决定，并将征收补偿款或安置房屋予以提存。在相关争议各方就被征收房屋产权民事争议依法解决后，作出房屋征收补偿决定的人民政府依照生效的法律文书向权利人发放征收补偿款，进行安置补偿。本案中，在被征收房屋无法确定产权属百洋产业投资集团股份有限公司还是第三人陈荣、张的情况下，房屋征收部门仍直接与陈荣、张签订安置协议并据此支付房屋征收补偿款，明显不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的上述规定。琼山区人民政府应按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定，并依法提存相关征收补偿款，在相关争议各方就被征收房屋产权民事争议依法解决后，再向适格被征收人发放征收补偿款。
案例索引：最高人民法院（2019）最高法行申1293号
3. 同住人认定异议不影响房屋征收补偿决定的合法性——上海开开集团有限公司诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定、上海市人民政府行政复议决定案
标签：同住人；认定异议；撤销
裁判要旨：按《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定，货币补偿款、产权调换房屋归公房承租人和同住人共有。因此，公房承租人对同住人认定情况有异议的，可以就其是否属于同住人、是否应分得补偿费用等问题另行通过协商、诉讼等方式解决；仅仅对同住人认定情况提出异议，并不足以推翻人民政府作出房屋征收补偿决定的合法性。本案中，上海开开集团有限公司认为李*民户的户籍地址情况错误，其没有安置该户的义务。法院经审理后认为李新民户长期居住于被征收房屋（上海开开集团有限公司宿舍）有一定的历史原因，上海开开集团有限公司对该事实的合法性不予认可，并不影响被诉房屋征收补偿决定的合法性，故最终驳回了上海开开集团有限公司的诉请。
案例索引：上海市高级人民法院（2018）沪行终230号
4. 房屋未被认定为违法建筑，不宜简单地以不具备原告主体资格为由驳回起诉——王*洁诉山西省长治市长子县人民政府不履行行政补偿法定职责案
标签：未认定违法建筑；原告主体资格
裁判要旨：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。实践中，有的地方以建设年限为标准对是否补偿进行了区分，有的地方规定无审批手续房屋按照建筑成本补偿，还有的地方规定无审批手续房屋不予补偿。因此，对于无建房手续的房屋权利人提起的要求补偿的行政诉讼，如房屋未被认定为违法建筑，不宜简单地以不具备原告主体资格为由驳回起诉，而是要结合当地征收补偿的具体规定及征收项目补偿方案等实体审理后加以认定。本案中，王洁自行加盖了部分建筑用于经营，该部分建筑并未被按照违法建筑进行处理，王洁起诉要求长子县人民政府对其建设的房屋进行补偿，不宜否定其原告主体资格。
案例索引：最高人民法院；（2019）最高法行申5936号
5. 房屋征收补偿决定认定建筑面积与被征收人主张建筑面积不一致的处理规则——严*诉安徽省宣城市宣州区人民政府房屋征收补偿决定案
标签：建筑面积；冲突；认定
裁判要旨：房屋征收过程中，房屋征收部门认定的建筑面积与被征收人、公房承租人主张的建筑面积不一致是经常出现的情形。对此问题，《国有土地上房屋征收评估办法》第九条规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。对于已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该规定可以作为处理此类问题的规范依据，本案中，严*主张其未登记的37.48平方米房屋面积也应纳入被征收房屋建筑面积，但“无证房屋认定小组”经调查后未予认定为被征收房屋的合法建筑面积，故其主张难以成立，法院最终驳回了严祥的诉请。
案例索引：最高人民法院；（2017）最高法行申2871号
6. 被征收人的早期无证建筑的认定规则——褚*红诉吉林省梅河口市人民政府房屋征收补偿决定案
标签：无证建筑；建筑面积；认定
裁判要旨：房屋征收补偿决定案件中，对于被征收房屋建筑面积的认定是一个审理要点，由于各种历史的、现实的因素，实践中未被有关权证记载的建筑类型、样式千差万别，哪些建筑能够认定为被征收房屋的建筑面积，哪些建筑不能认定为被征收房屋的建筑面积，是此类案件中双方当事人争议的焦点。对此问题，法院的审理原则和出发点，应当是尊重历史，结合不同时期的有关法律法规进行认定。在相关法律法规颁布实施之前建设的房屋、建筑物，由于不存在相关部门核发建设许可证等规定，不宜认定为违法建筑；而在相关法律法规颁布实施后，还要根据相关条款的修改时间确定建筑物是否合法的时间节点。一般而言，这些重要的时间节点包括1984年1月5日（《城市规划条例》施行之日）、1990年4月1日（《中华人民共和国城市规划法》施行之日）、2008年1月1日（《中华人民共和国城乡规划法》施行之日）以及各省、自治区、直辖市有关城市规划、房屋登记领域的法规、规章施行日期等。
本案中，根据吉林省的有关规定，无照房屋性质认定的主要时间节点为1990年4月1日。被征收地块的征收补偿方案规定，被征收人能够提供真实有效的原始凭证，证明其房屋为1990年4月1日之前建成、具备居住条件的无照房屋，可以参照正式有照房屋予以补偿，但不享受赠送、奖励等其他优惠；对1990年4月1日至2006年9月1日之间建设的房屋，视为合法临时建筑，参照建筑成本价给予合理补偿；2006年9月1日之后建设的房屋，视为违法建筑，不予补偿。褚红主张其46平方米无照房屋建于2006年9月1日之前，但没有证据证明该房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市人民政府在调查核实的基础上按照合法临时建筑对其46平方米无照房屋予以评估补偿，符合征收补偿方案的规定，已经充分保障了褚红的合法权益，法院最终驳回了褚*红的诉请。
案例索引：最高人民法院；（2016）最高法行申286号
7.未经登记的合法享有使用权的院落、空地应被纳入征收补偿范围——贾*忠诉山东省德州市宁津县人民政府房屋征收补偿决定案
标签：未登记；院落；空地；认定
裁判要旨：关于未登记的院落、空地是否应该纳入征收补偿范围问题，实践中出现过争议。《国有土地上房屋征收与补偿条例》并没有对院落、空地的补偿作出明确规定，但是规定了对房屋征收的补偿应当以市场价为参照标准，因此，对带院落的房屋进行评估时也应当选择同样带院落房屋的市场价作参考。在评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被征收人拥有的院落及拥有的附属设施。对被征收房屋的价值产生重要影响的院落、空地也应当是补偿需要考虑的因素。被征收人对合法使用的院落、空地虽不享有所有权，但拥有使用权，房屋征收部门征收房屋的同时也损害了被征收人对房前屋后院落、空地的土地使用权，因此应当对此予以补偿。
最高人民法院在〔2012〕行他字第16号《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中就认为，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格一并予以征收补偿。由于评估报告未涉及被征收人国有土地使用权范围内空置土地的价值，由此作出的房屋征收补偿决定应予撤销。
案例索引：山东省高级人民法院产权保护领域九大“民告官”；山东省高级人民法院（2016）鲁行终769号
8. 房屋征收补偿决定不得随意被撤销——辛*韵诉上海市杨浦区人民政府征收补偿决定案
标签：补偿决定；审查
裁判要旨：如果房屋评估机构在对被征收房屋进行评估时，已经考虑到了被征收房屋建筑面积、占地面积和土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，在具体评估时一并纳入评估范围进行评估的，被征收人所享有的国有土地使用权价值已经体现在被征收房屋的评估价格之中，被征收人再以评估报告未将其享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围为理由主张撤销房屋征收补偿决定的，法院应当不予支持。
案例索引：上海市高级人民法院；（2018）沪行终513号
9.房屋评估机构选定时间的先后并不影响所作评估结果的合法性——郑*诉辽宁省沈阳市皇姑区人民政府房屋征收补偿决定案
标签：评估机构；选定时间；合法性
裁判要旨：《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估机构的选定时点都没有明确的规定，但只要依法保障了被征收人、公房承租人协商选定房屋评估机构的权利，且房屋评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出房屋征收决定之前还是之后选定房屋评估机构，都不影响房地产市场价值的评估，不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。本案中，皇姑区人民政府在作出房屋征收决定之前组织被征收人先行选定房屋评估机构，并以房屋征收决定作出之日作为估价时点，同时作出初步评估结果，次日将整体评估报告和分户评估报告的初步评估结果进行张贴公示。房屋评估报告的作出程序、步骤及估价时点均不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。郑*主张房屋征收决定作出之前选定房屋评估机构属于程序违法，缺乏法律依据，法院最终未予支持。
案例索引：最高人民法院；（2016）最高法行申1297号
10. 未协商选定房屋评估机构并不必然导致房屋评估机构的选定程序和结果违法——谷*梁、孟*林诉江苏省盐城市亭湖区人民政府房屋征收补偿决定案
标签：未协商；评估机构；合法性
裁判要旨：《国有土地上房屋征收补偿条例》确立了房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，并对房屋评估机构选择、评估过程运行、评估结果送达等程序作了具有可操作性的明确规定。原则上，房屋评估机构应由被征收人、公房承租人协商选定，在协商不成的情况下，还可通过多数决定、随机选定等方式确定，因此未协商选定房屋评估机构并不必然导致房屋评估机构的选定程序和选定结果违法。
案例索引：最高人民法院征收拆迁典型案例（第二批）；江苏省盐城市中级人民法院（2016）苏09行初187号
11. 无相应资质的房屋评估机构作出的评估结果不具有合法性——王*萍诉甘肃省张掖市甘州区人民政府房屋征收补偿决定案
标签：评估机构；资质；评估结果
裁判要旨：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，房地产价格评估机构必须具有相应资质，否则其无权进行房地产价格评估，也无权出具相应的评估报告，使得房屋征收部门缺乏事实依据推进征收程序，因此是一个不容忽视的审查要点。本案中，甘州区人民政府单方面委托了张掖市价格认证中心进行房地产市场价格评估，但该认证中心不具有房地产价格评估的资质，其作出的评估结论不具有合法性。甘州区人民政府依据无效的评估结论作出的房屋征收补偿决定主要证据不足，法院最终依法予以撤销。
案例索引：2016年度甘肃省十大行政审判典型案例；甘肃省嘉峪关市中级人民法院（2016）甘02行初14号
12. 对被征收房屋性质和用途的认定一般应以房屋权属证书或房地产登记簿的记载为准——霍*英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案
标签：房屋性质；用途；权属证书
裁判要旨：房屋征收补偿过程中，房屋性质/用途决定了被征收房屋是以居住房屋还是非居住房屋的标准进行评估，对被征收房屋评估价格有着重要影响。实践中，对房屋性质/用途的认定一般以房屋权属证书和房地产登记簿的记载为准。被征收人、公房承租人主张被征收房屋的性质和用途发生变更的，应由其承担举证责任。举证不能的，房屋性质和用途按照原有记载予以认定。房屋权属证书或者房产档案中记载“工商业用房”或“门市房”的，应认定为非居住房屋；如房屋权属证书或者房产档案中均无房屋用途的记载，且当地未实行房屋用途变更登记的，应根据是否提供营业执照并结合房屋实际情况进行认定。本案中，霍英主张被征收房屋性质是非居住房屋，应当按照非居住房屋的标准进行评估，但其公房租赁凭证记载房屋用途为居住，且未能提供充分证据证明被征收房屋系非居住房屋，法院最终判决驳回了霍英的诉讼请求。
案例索引：最高人民法院征收拆迁十大案例；上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦行初字第350号
13.被征收房屋的评估时点原则上应以房屋征收决定作出之日为准——蒋*顺诉河南省南阳市宛城区人民政府房屋征收补偿决定案
标签：评估时间；征收决定之日
裁判要旨*：**《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定作出之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，实践中一般以房屋征收决定作出之日作为被征收房屋的评估时点，在一些被征收地块中，由于各种各样的原因造成房屋征收补偿决定作出时间较晚，期间房地产价格的上涨使得被征收人、公房承租人认为评估时点选定得过早影响了被征收房屋的评估价格，并因此提出异议。对于这一问题，法院在审理中仍然应当坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》的一般性规定，被征收房屋的评估时点选定为房屋征收决定作出之日并不存在明显的违法之处。考虑到同一地块中的多数被征收人、公房承租人都是据此标准签订的房屋征收补偿协议，故不宜简单因评估时点问题否定房屋征收补偿决定。本案中，被征收房屋价值的评估时点选定为房屋征收决定公告之日并不违反法律规定，加之蒋顺的安置补偿利益总体上得到了较为适当的保障，法院最终未予采纳蒋照顺关于被征收房屋评估时点的异议，驳回了其有关诉请。
案例索引：最高人民法院（2018）最高法行申4881号
14. 被征收房屋评估时点的认定——居*、居*、李*诉福建省福州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定案
标签：评估时点；认定
裁判要旨：由于房地产价格波动较大，如果房屋征收决定作出之日、签订房屋征收补偿协议之日或作出房屋征收补偿决定之日以及实际支付货币补偿款之日期间的差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿款的时点明显迟延于被征收房屋价值的评估时点（房屋征收决定作出之日），则难以保障被征收人、公房承租人得到的货币补偿款能够购买被征收房屋类似的房地产，无法体现公平补偿的原则。因此，不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期，也不考虑房屋征收补偿协议签订之日或房屋征收补偿决定作出之日甚至货币补偿款实际支付到位之日的区别，均以房屋征收决定作出之日作为评估时点。本案中，2013年7月19日房屋征收决定公告后，鼓楼区人民政府及相关部门在2015年9月才完成被征收房屋和产权调换房屋的估价报告，并迟延至2016年3月31日才最终完成相关评估报告的送达程序，2016年5月23日才作出房屋征收补偿决定。对此种不合理的时间迟延，鼓楼区人民政府始终未能作出合理说明，应承担房屋价格上涨带来的风险，法院最终判决责令鼓楼区人民政府以房屋征收补偿决定作出的2016年5月23日作为评估时点的市场评估价值为基准，依法确定被征收房屋与产权调换房屋之间的差价款。
综合上述两个案例，在被征收房屋评估时点的认定问题上，原则上法院不宜轻率否定以“房屋征收决定作出之日”作为评估时点的合理性，也不宜简单以“房屋征收决定作出之日”起或者估价报告出具之日起的“一年”或者“两年”作为判断标准，而应当结合多重因素综合判断：一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。原则上应当在评估报告应用有效期内作出房屋征收补偿决定，从评估报告出具之日起计，无正当理由的，房屋征收部门一般宜在一年内签订房屋征收补偿协议或由人民政府作出房屋征收补偿决定。二是人民政府未在一年内作出房屋征收补偿决定，是否存在可归责于被征收人、公房承租人的原因。如果被征收人、公房承租人以种种理由拒绝配合征收补偿工作致使征收补偿程序延误的，被征收人、公房承租人拒绝入户调查致使评估工作延误的，被征收人、公房承租人要求继续就补偿问题协商致使房屋征收补偿决定未及时作出的，等等，在此等情形下，法院不宜以房屋征收补偿决定未在一年内作出而另行确定补偿评估时点。三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于人民政府与房屋征收部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人、公房承租人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定作出之日”为确定补偿的评估时点。
