最高院：土地使用权能否在个人之间进行流转？

嘉兴律师为您普法：HTTP://WWW.FABANG.COM/jiaxing/

裁判要旨

案涉土地使用权系陈瑞在司法拍卖程序中竞得，并非划拨土地，陈瑞有权将案涉土地使用权予以转让，法律也并不禁止土地使用权转让给个人，故其与陈鹏、林勇签订的合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

案例索引《陈瑞、陈鹏等建设用地使用权转让合同纠纷案》【（2021）最高法民申1457号】

争议焦点

土地使用权能否在个人之间进行流转？

裁判意见

最高院认为：

（一）关于中瑞公司是否为案涉合同主体的问题。《土地转让协议书》系陈瑞以其自己的名义与林勇、陈鹏签订，并无证据证明签订合同时陈瑞系代表中瑞公司签订合同且林勇、陈鹏对此知晓并认可，故合同主体应为陈瑞而非中瑞公司。陈瑞辩称其签订合同的行为系履行职务行为的理由不能成立。中瑞公司在通知书中表示继受《土地转让协议书》中的权利义务，此非单纯地债务加入的意思表示，而系权利义务概括转移的意思表示，且仅为中瑞公司一方的意思表示，并未经过合同双方当事人的同意，故陈鹏、林勇所持中瑞公司属于债务加入从而应与陈*瑞一并承担合同责任的理由不能成立。

（二）关于案涉《土地转让合同》的性质、效力以及双方是否变更为委托合同关系的问题。双方订立合同的名称为土地转让协议，合同内容为陈瑞将约定范围内的土地转让给陈鹏、林勇，由二人自建房屋，由陈瑞办理土地交易手续、建房手续，并未约定转让房屋或委托陈瑞代建房屋，故双方之间成立建设用地使用权转让合同关系，而非商品房买卖合同关系或委托代建合同关系。案涉土地使用权系陈*瑞在司法拍卖程序中竞得，并非划拨土地，陈*瑞有权将案涉土地使用权予以转让，法律也并不禁止土地使用权转让给个人，故其与陈*鹏、林*勇签订的合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。至于土地使用权能否变更登记至陈*鹏、林*勇名下，属于二人能否取得物权的问题，并不影响土地转让合同的效力，陈瑞所持合同无效的理由本院不予采纳。根据再审审查时双方所作陈述，因合同履行出现障碍，双方虽试图改由中瑞公司代建，但各方就房屋分配等核心问题并未达成合意，故委托代建关系并未成立。陈*瑞所持双方变更为委托合同关系的理由不能成立。

（三）关于本案中违约责任的承担问题。依前所述，陈瑞与林勇、陈鹏之间存在建设用地使用权转让合同关系，双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。双方均在原审审理中确认《土地转让协议书》客观上无法继续履行，一、二审法院解除《土地转让协议书》并无不当。就解除合同的责任，依据合同约定，陈瑞负有办理土地使用权权属转移登记至陈鹏、林勇名下的义务，但陈瑞在合同签订后，将土地使用权转移登记至中瑞公司名下，客观上导致合同无法继续履行，应属违约。因此，一、二审法院认定陈瑞构成违约并无不当之处。如前所述，双方委托代建合同关系并未成立，林勇、陈鹏不支付建安成本并不构成违约，陈瑞所持林勇、陈*鹏违约的理由不能成立。

（四）关于陈鹏、林勇提出的估价报告问题。第一，就陈鹏、林勇提出的估价报告未按委托事项评估的问题，根据《土地转让协议书》的约定，计价面积为518.4㎡而不是598.77㎡,故巨臣公司据实评估并无不妥。第二，就陈鹏、林勇提出的未评估房产利益损失问题，根据鉴定机构的回复，陈鹏、林勇主张的房产获利情况已体现在土地价值的增长中，并非未评估房产获利情况。第三，评估机构之所以参照厦门岛内标准，系因为2005年至2015年间莆田市未发布建筑安装工程造价综合指标，评估机构根据仙游县的实际情况参照厦门岛内标准予以调整并无不妥。陈鹏、林勇提出的评估机构采用的2005年标准过高，未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。第四，关于鉴定费的问题，至于陈鹏、林勇主张的鉴定收费过高的问题，评估机构于一审期间已对此问题进行了解释。另外，鉴定费收取的高低并不影响评估报告中评估鉴定的事项，不是该评估报告不能采用的合理事由。第五，关于估价报告有效期的问题。本案评估报告设定了评估的基准日，该时点的评估对象的价值是固定的，并不受时效的影响。第六，关于陈鹏、林勇主张估价报告设定的容积率错误问题。因本案系评估合同权益损失，故评估报告中针对案涉地块区域计算容积率并无错误。第七，关于陈鹏、林勇主张估价报告估值过低问题。本案评估报告系专业人员运用专业知识进行鉴定，陈鹏、林勇并未提供充分证据证明估价报告存在不合理之处，一、二审法院参照评估报告确定陈鹏、林勇的损失并无不当。

来源：法门囚徒 作者：法门囚徒