最高院：一房数卖情形下，各购房人的权利如何保护

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【裁判要旨】人民法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据进行确定。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申6382号

再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：姜*元，男，朝鲜族，1949年7月2日出生，住吉林省延吉市。

委托诉讼代理人：金*民，吉林吉延律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：延吉市延兴房地产开发有限公司，住所地吉林省延边朝鲜族自治州延吉市建工街长白路**（开发区内）。

法定代表人：李*龙，该公司总经理。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：迟*军，男，汉族，1963年6月24日出生，住吉林省延吉市。

被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘*发，男，汉族，1969年9月11日出生，住吉林省延吉市。

一审第三人：李*山，男，朝鲜族，1951年1月5日出生，住吉林省延吉市。

一审第三人：马*淑，女，朝鲜族，1952年7月17日出生，住吉林省延吉市。

审申请人姜元、延吉市延兴房地产开发有限公司（以下简称延兴公司）因与被申请人迟军、刘发，原审第三人李山、马*淑商品房预售合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2020）吉民终352号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

姜元申请再审称，（一）一审在认定2011年7月14日和2012年3月6日姜元与延兴公司达成的执行和解协议为有效协议的情形下，仍判决驳回姜元的诉讼请求错误。二审根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项规定认定执行和解协议无效，适用法律错误。姜元与延兴公司不存在恶意串通，损害迟军和刘发利益的情形。（2010）延中执监字第14号和（2010）延中执监字第7号执行裁定，以迟军、刘发与延兴公司之间是借贷关系而非买卖关系为由驳回了二人的执行异议申请。而姜元与延兴公司之间的执行和解协议签订于2011年7月14日和2012年3月6日。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十条规定，在迟军、刘发未按法律规定提供充分有效的担保情况下，执行法院继续执行案涉房屋是合法的。执行和解协议不是姜元与延兴公司私下达成，而是经吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）起草、审查并认可的。在签订执行和解协议当天，延边中院的执行法官在延兴综合楼现场将101、102号房屋交付给李山、马淑。执行和解协议签订过程中不存在恶意串通、损害迟军、刘发利益的情形，该执行和解协议合法有效。（二）姜元是延兴综合楼101、102号房屋的唯一合法占有人，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题中的第15条规定，应当以合法占有房屋的权利人身份，享有上述房屋的优先保护顺位。2007年8月27日延兴综合楼101、102房屋被保全查封，直至2012年4月23日为止一直处于查封状态。2010年4月6日吉林省华宇房地产土地评估咨询有限公司作出的房地产估价报告中的“估价对象照片”显示，案涉房屋在合法交付给姜元（李山、马淑）占有使用之前是毛坯房，没有任何人占有使用。刘发、迟军主张占有延兴综合楼101、102号房屋未经人民法院准许，不产生合法占有的法律效力。（三）一审、二审判决将姜元与延兴公司达成的执行和解协议认定为以物抵债协议，并非房屋拆迁安置补偿协议错误。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第86条规定，当事人有权变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、方式等内容。2011年7月14日达成的执行和解协议已将（2007）延州民四初字第40号民事判决确定的货币补偿义务变更为执行和解协议确定的回迁安置义务，并将本应回迁给姜元（李山、马淑）的回迁用房延兴综合楼101、102号房屋交付给了实际回迁户李山、马淑。执行和解协议中，延兴公司是拆迁人、姜元是被拆迁户，符合拆迁补偿安置协议的主体特征。延兴公司用姜元被拆迁房屋原地再建的房屋补偿姜元，也符合拆迁安置补偿特征。执行和解协议的实质就是以回迁101、102号房屋作为补偿方式的拆迁补偿安置协议，其真实意思表示就是要将延兴综合楼101、102号房屋回迁给姜元以补偿姜元被拆迁的196平方米门市房。（四）一审、二审在有新证据足以推翻已生效的（2014）吉民一终字第71号民事判决（以下简称71号判决）所认定的案件基本事实情形下，未对新证据予以评判并免除迟军相应的举证责任错误。2020年3月23日，李山的委托诉讼代理人持延边中院《调查令》，从延吉市人民法院调取了（2010）延刑初字第459号刑事卷宗，该刑事卷宗中的三份《房屋买卖合同》与71号判决认定的《商品房买卖合同》都在房屋单价、总房款、付款方式、违约责任等基本事实方面完全不同，属于71号判决作出时没有发现的新证据，因此不应免除迟军的举证责任。一审、二审判决仅以71号判决属于生效判决，认定姜元只能通过监督程序进行救济，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第二款规定。迟军与延兴公司之间不存在真实的商品房买卖关系，无论是2005年10月20日签订的三份《房屋买卖合同》，还是2007年7月23日延兴公司与迟军所签订的《商品房买卖合同》，都是为借贷提供的担保。延兴公司与迟军从来就没有达成过“以物抵债”或者“以借款冲抵房款”的合意，双方也从未进行过最终结算，而且延兴公司在历次庭审中也都是主张以买卖合同形式提供的担保，从未“三角抹账”或者“抵债”给迟军。71号判决认定迟军以“借款冲抵房款”为由，错误认定迟军缴纳了延兴综合楼101、102、104号房屋全部房款。（五）延兴公司提交的转账协议书原件可以证明，迟军未交纳延兴综合楼101、102、104号房屋购房款。该转账协议书原件显示，协议签署日期是2008年6月5日，迟军不能以2007年7月尚未发生的转账抵债事宜主张支付了延兴综合楼101、102、104号房屋部分房款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第二款规定，不应免除迟军证明自己交纳购房款的举证责任。（六）迟军与刘发签订的和解协议，是恶意串通损害姜元合法权益的无效法律行为。一审、二审法院将该协议认定为合法有效错误。姜元依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项规定申请再审。

延兴公司申请再审称，（一）延兴公司与迟军之间是借贷关系，延兴公司以商品房买卖合同形式为迟军的借款提供担保。2007年7月的两份房款收据不能证明迟军交纳了4979200元房款。延兴公司为了偿还迟军和其他延兴公司债权人的借款本息，在2007年7月23日为了能够通过按揭贷款方式取得银行贷款，进而偿还迟军的借款本息，与迟军签订了包括延兴综合楼101、102、104号房屋在内的六套门市房买卖合同，其目的就是为了取得前述六套门市房的银行按揭贷款资金，用以偿还迟军和其他债权人的借款本息。延兴综合楼101、102、104、110、111、209号共六套房屋，仍然备案在迟军名下。2007年7月23日的买卖合同不是真实的买卖，2005年10月20日三份买卖合同只是提供给迟军的担保。延兴公司从未与迟军进行过结算，更没有将延兴综合楼101、102、104号房屋抵顶给迟军，71号判决没有查清延兴公司与迟军之间的工程款、往来款、陈欠款以及借款本金和利息计算的标准等事实，又未将延兴公司已经偿还迟军的还款计入在内错误，本案在71号判决基础上作出判决错误。（二）姜元是回迁户，李山、马淑是实际上的回迁户，其利益应当得到优先保护。延兴公司因为延兴综合楼项目运作失败，已经负债累累，没有能力按照（2007）延州民四初字第40号民事判决履行义务。原审认定延兴公司和姜*元恶意串通签订执行和解协议，没有事实依据。延兴公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第四项、第六项规定申请再审。

迟军提交意见称，本案一审判决作出后，延兴公司并未提出上诉，且二审判决并未改变一审判决对该公司权利义务的判定，对延兴公司的再审理由不应予以审查。姜元系对71号判决有异议，但该判决作出后，姜*元既未申请再审也未申请检查机关抗诉，应视为认可71号判决。

刘发提交意见称，刘发已取得案涉房屋的不动产权证书，并进行了精装修营业至今。姜元、延兴公司、李山恶意串通损害实际购房人刘发的合法权益，应依法驳回姜元、延兴公司的再审申请。

本院经审查认为，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条关于“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”这一规定，确定了一房数卖情况下的保护顺位，本案应据此审理各方当事人对101、102号房屋的优先保护顺序。

原审关于姜元和延兴公司达成执行和解协议处分案涉房产，系恶意串通损害第三人利益行为的认定，证据不足。案涉房产于2009年8月26日在执行程序中被执行法院查封，姜元和延兴公司达成执行和解的时间是2011年7月14日，在此之前，即2010年4月3日，执行法院驳回了案外人迟军、刘发提出的异议。由于客观上已有执行异议裁定否定了案外人主张，姜*元和延兴公司主张其主观上没有恶意，具有一定的事实基础。本案应根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条精神，进一步审查各当事人占有及合同履行等情况，依法妥善处理。

综上，姜*元、延兴公司的再审申请理由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项和第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：

一、指令吉林省高级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

审 判 长　 周其濛

审 判 员　 向国慧

审 判 员　 郑　勇

二〇二一年十二月九日

法 官 助 理　 柳　凝

书 记 员　 周　健

来源：民法典权威解读