最高法：无论承租人是否与出租人（被执行人）签订有房屋租赁合同并实际占用，其均无权阻却对该房屋的评估拍卖

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裁判要旨：根据《拍卖变卖规定》第31条（修正后第28条）第2款及《执行异议和复议规定》第31条第1款规定，承租人对执行标的享有的租赁权并不能排除执行，只可能阻止向受让人移交占有。据此，无论承租人与作为被执行人的出租人是否签订有房屋租赁合同，以及承租人是否实际占有使用该房屋，其均无权以租赁权为由阻却对房屋的评估拍卖。

全文：

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申3676号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，案外人）：贵州城市顺达建材有限公司

被申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：秦*，男，汉族

第三人（被执行人）：贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司，

再审申请人贵州城市顺达建材有限公司（以下简称城市顺达公司）因与被申请人秦*及第三人贵阳花溪佳城吉资产管理有限公司（以下简称佳城吉公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省高级人民法院（2020）黔民终1053号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

城市顺达公司申请再审称，

1.二审判决认定事实错误。2019年1月29日，城市顺达公司与佳城吉公司签订《房屋租赁合同》，承租了案涉房屋。城市顺达公司提交的2019年、2020年的物业费发票和电费交纳凭证足以证明在贵州省贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）2019年7月2日查封案涉房屋前，城市顺达公司已实际占有使用房屋，并支付全部租金。二审判决既认可城市顺达公司提交案涉房屋物业费发票的三性，又认为城市顺达公司提交的证据不能证明在贵阳中院查封房屋之前，其已实际占有使用案涉房屋，自相矛盾，显属认定事实错误，从而导致适用法律错误。

2.在贵阳中院查封案涉房屋前，城市顺达公司与佳城吉公司签订了合法有效的《房屋租赁合同》，并已实际占有使用案涉房屋。《房屋租赁合同》约定以佳城吉公司欠城市顺达公司的500万元欠款折抵20年的总租金，系双方对租金收取方式达成的合意，并不影响双方《房屋租赁合同》的性质。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十一条的规定，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，其请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的案涉房屋符合法律规定，应当予以支持。3.一审法院在审理过程中未按规定向城市顺达公司释明是否变更诉讼请求，程序违法。根据《贵阳市中级人民法院关于执行异议之诉若干问题审判指导意见》（筑中法发[2018]53号）第十四条规定，在本案审理过程中，人民法院应当向城市顺达公司进行释明是否变更诉讼请求。但一审法院未向城市顺达公司释明是否变更诉讼请求，而直接进行审理，并判决驳回其诉讼请求。另外，贵阳中院在执行异议之诉审理期间将案涉房屋以物抵债，程序违法。综上，一、二审法院程序违法，判决认定事实和适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审，请求：1.撤销一、二审判决，发回重审或改判支持城市顺达公司的诉讼请求；2.由秦*承担一、二审诉讼费用。

本院经审查认为，**《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条（该条文序号是2020年修正前的条文序号，修正后的条文序号为第二十八条）第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《执行异议复议规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，承租人对执行标的享有的租赁权并不能排除执行，只可能阻止向受让人移交占有**。本案中，根据查明的事实，城市顺达公司以其是案涉房屋的承租人，向贵阳中院提出案外人执行异议，要求停止对案涉房屋的评估拍卖，并解除对案涉房屋的查封。可见，城市顺达公司提出的执行异议请求就是阻止人民法院对案涉房屋的执行，而不是阻止向受让人移交对案涉房屋的占有。因城市顺达公司不服贵阳中院的执行异议裁定，向该院提起案外人执行异议之诉，从而形成一审诉讼。因此，一审法院针对城市顺达公司的诉讼请求进行审理，程序并无不当。根据上述规定，无论城市顺达公司与佳城吉公司是否签订有《房屋租赁合同》，以及其是否实际占有使用案涉房屋，其均无权以租赁权为由阻却对案涉房屋的评估拍卖。因此，原审判决驳回其诉讼请求，并无不当，城市顺达公司的再审申请理由不成立。

另外，城市顺达公司所述执行案件程序违法的问题，不属于本案审查范围，本院不予审查。

综上，城市顺达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回贵州城市顺达建材有限公司的再审申请。

审 判 长　 孙建国

审 判 员　 张爱珍

审 判 员　 孙晓光

二〇二一年六月二十五日

法 官 助 理　 董　宁

书 记 员　 黄　敏

来源：最高审判研究