对祖孙间房产过户中恶意串通的认定

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简要案情

1984年9月20日，李老与张老再婚，二人无共同子女。张小系张老之孙。

张老于1994年购买房改房，登记在张老名下。

2017年3月27日，张老将房屋以271万元的价格卖给张小，3月28日该房屋转移登记至张小名下。

张老于2018年6月5日去世。

2019年李老诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效，房屋恢复登记至张老名下。其理由为：张老与张小之间存在恶意串通。

张小否认存在恶意串通，其认为：第一，张小系善意取得，张老在出售房屋前已取得李老的认可，其已按市价271万元购买并完成支付，且房屋已过户至其名下，交易已完成；第二，房屋系由张小的父亲出资，且当时家庭内部说好谁出资房屋就归谁。

经法院查明

经查，张小银行流水：2017年4月5日，向张老转账71万元；4月10日收到转账80万元；4月12日，向张老转账100万元；4月24日收到往来款100万元；4月24日，向张老转账100万元。

张老账户流水：2017年4月7日取现70万元；4月20日取现100万元；4月26日取现100万元。取现人“王五”。

再查，2015年李老搬离房屋，目前房屋由张小居住使用。

本案焦点：张老与张小签订的房屋买卖合同效力如何。

一审法院认为：

根据本案查明的事实，房屋购置于张老与李老夫妻关系存续期间，属于二人的夫妻共同财产。张小在庭审中主张房屋系其父亲购买及家庭内部达成一致意见谁买房就归谁的意见，并无相应证据支持，该院不予采纳。

关于张老与张小之间是否构成恶意串通，需要结合案情进行考量：首先，房屋购置于张老与李老结婚后，这一事实张老、张小都明知，但在办理转移登记时，张老、张小二人都对房管部门称房屋不是夫妻共同财产，可以认定二人具有隐瞒房屋所有权状况的共同故意；其次，张老、张小在签订房屋买卖合同过程中，均未主动询问李老的意见，当时李老在外地生活，对二人房屋买卖一事无法得知，可以认定二人具有对李老隐瞒房屋买卖一事的共同故意；再次，张老、张小所约定的房屋价款虽符合当时的市场价格，且有相应的银行转账记录予以佐证，但资金的流转在二人串通的情况下很容易做到账面无瑕疵，故这一因素在本案中不能作为反驳恶意串通的有力条件。结合上述考量，张老、张小祖孙二人之间就房屋买卖签订的合同存在恶意串通的情形，损害了房屋共有人李老的合法权益，故对于李老要求确认二人之间合同无效的诉讼请求，该院予以支持。但因张老已去世，房屋已无法恢复登记至张老名下，张小可另行确权和继承，维护自身合法权益。

一审法院判决：确认张老与张小签订房屋买卖合同无效。

张小不服，提起上诉。

二审法院认为：

房屋系张老与李老婚后购买，属夫妻共同财产。

在张小未提供证据证明其与张老就房屋买卖事项告知李老的情形下，结合张老、张小二人未向房管部门陈述房屋属于夫妻共同财产的情形，再结合现有证据不能证明张老账户在收到购房款后的资金流转情况具有正当理由的情形，一审法院认定张老、张小签订房屋买卖签订的合同存在恶意串通、损害了李老的合法权益，确认张老、张小之间房屋买卖合同无效的处理意见并无不妥。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

律师观点：

恶意串通是法定无效情形，一般情况下在实务中很难予以查证，但是在亲属之间，或者具有其他利害关系人之间则属特殊情况，这一关系也是法院裁判时重点考量因素。我们就曾经手多起该类案件，最为严重的是母子之间虚构民间借贷并作强执公证，就是为了在离婚诉讼过程中制造障碍，企图让配偶少分夫妻共同财产，最终搬起石头砸自己的脚。

来源：梅兰说法 作者：梅兰律师团队