租赁的房屋被法院查封，该怎么办？

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在执行过程中，会有承租被查封房屋的“无辜”租户，承租人有时会损失房屋租金，有时甚至赔上高昂的装修成本。那么在租房过程中，我们要怎样才能避免租到被司法查封的房屋？承租的房屋被司法查封，承租人又该怎么办呢？

首先，在收到法院的查封公告、协助执行通知书等法律文书时，要准备好租赁合同等相关材料以备法院调取，理性表达诉求。在执行实践中，有部分承租人缺乏法律知识，对法院执行相当抗拒，撕毁法院查封公告甚至在法院要求腾退时拒绝搬出。这样的行为已经构成妨害司法行为，可能面临罚款、拘留的严重法律后果，非但不利于事情解决，反而惹祸上身。此前，北京市高级人民法院发布的《北京法院打击干扰执行秩序行为典型案例》中就有中介公司承租法院已查封房屋、公然撕毁法院公告的案例，该中介公司最终被处以30万元罚款、相关负责人被处以3万元罚款。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：……（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的……人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

其次，要仔细核实租赁合同与法院查封时间的先后顺序。如果租赁合同签订于法院查封之前，并且由承租人占有使用该房屋，根据 “买卖不破租赁”的原则，新的买受人应当继续履行该租赁合同直至到期，也就是说承租人可以继续承租房屋直至原合同到期。但如果租赁合同是在法院查封之后签订，根据法律规定，这种租赁合同无法对抗法院的强制执行。在法院要求腾退时，承租人应当主动搬离。对于未履行完毕的租赁合同以及因提前搬离造成的经济损失，可以保留相应证据，通过与出租人协商或者起诉方式主张赔偿，保护自身权益。

法条链接：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

法官提示

租房作为社会生活中常见的法律行为，与人们的生活密切相关。所以在签订租赁协议前，承租人除了对房屋现状进行实地考察外，对房屋“法律状况”也要详细调查。核实出租人是否是房屋所有权人或有权代理人，并要求其出具不动产权证，此外，还可以通过“北京通”APP中的不动产查询功能查询房屋的抵押及查封情况。在签订合同时，也可将相关风险及违约责任写入合同条款，提前规避法律风险。

来源：北京市第三中级人民法院