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裁判要点

1.买房人与卖房人签订了房屋买卖合同并交清购房款，但因未办理过户登记，故买房人对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

2.当房屋被征收时，卖房人作为登记的房屋所有权人，与征收部门签订的征收补偿协议合法有效，但其在该协议中享有的权利为其出卖给买房人的房屋及土地使用权的对价。在此情况下，买房人可选择解除房屋买卖合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。（实践中，征收部门可直接与实际买受人签订征收补偿协议。）

3.在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该补偿款的归属或分配产生纠纷，向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的补偿款的归属或分配作出裁判。

裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2017）最高法民再407号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：秦宗孝，男，1965年9月7日出生，土家族，住重庆市江北区。

委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审上诉人):孙建国，男，1962年3月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：杨平，女，1962年1月7日出生，系孙建国妻子，住四川省岳池县。

委托诉讼代理人:张勇,重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。

一审第三人：张宗勤，男，1964年7月2日出生，汉族，住重庆市南川区。

委托诉讼代理人:胡建波，重庆春意律师事务所律师。

再审申请人秦宗孝因与被申请人孙建国、一审第三人张宗勤买卖合同纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2016）渝民终596号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年4月27日作出（2017)最高法民申556号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人秦宗孝及其委托诉讼代理人谭登忠，被申请人孙建国及其委托诉讼代理人杨平、张勇，一审第三人张宗勤及其委托诉讼代理人胡建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

秦宗孝再审申请称，二审判决认定无证部分房屋为违法建筑，属认定的基本事实缺乏证据证明，并且适用法律不当，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求撤销二审判决，维持一审判决。事实与理由：（一）孙建国转让给秦宗孝的房地产产权的范围，既包括已登记的房地产（有证部分房地产），也包括未登记部分的房地产（无证部分的房地产）。孙建国系将有证和无证的房地产一并转让给秦宗孝，不存在未转让无证房屋的事实，一审、二审对此均作出了明确的认定。（二）二审判决将无证部分房屋的补偿费予以剔除，认为不属于人民法院受案范围，裁定驳回秦宗孝对此起诉，并直接予以处理，是错误的。1.二审判决将涉案无证房屋等同于违法建筑是错误的，事实上无证房屋合法性已得到国家相关行政机关的认定。2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与张宗勤、孙建国签订的《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》第一条明确“……无证面积5800.44平方米，经相关职能部门认定后房屋补偿总面积15896.06平方米”。该无证房屋经职能部门认定，并非违法建筑。该协议第二条“无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元”，二审将无证房屋认定为违章建筑并将该部分补偿费用视为违法建筑的补偿，不予处理是错误的。2.一审并非通过民事判决变相为违法建筑确权，而是对有关职能部门认定事实的确认。3.二审以秦宗孝未举示无证部分房屋的相关行政许可等证据为由，认定该部分房屋为违法建筑，超越了人民法院民事审判职权范围。二审判决对违法建筑认定和处理论述前后矛盾，前述该部分认定处理应属国家行政职权，后又认定该部分房屋为违法建筑。重庆市南川区国土资源和房屋管理局等部门已经对该部分房屋是否合法及补偿作出了确定，二审判决却作出矛盾认定。秦宗孝的诉讼请求为确认该部分补偿费用应由秦宗孝和张宗勤共有，秦宗孝享有50%，秦宗孝无需举证建筑工程规划许可证等证据，仅需举证证明该部分房屋是否为孙建国转让给秦宗孝的，以及补偿的相关情况。二审法院超越职权，要求秦宗孝举证建设工程规划许可证等证据不正确，秦宗孝不是对行政机关作出违法建筑处理决定不服而提起行政诉讼。4.无证部分房屋补偿费归属争议，属于人民法院民事审判受理范围，二审判决驳回该项起诉不当。（三）二审判决适用法律不当。二审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条规定，该规定不能解决涉案无证部分房屋补偿费用归属，系适用法律不当；物权登记目的在于公示效力，便于交易相对人对物权归属进行识别。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。本案在适用《中华人民共和国物权法》的同时，还需适用《中华人民共和国合同法》。

被申请人孙建国辩称，（一）一审法院以确认财产权属来确定案由属于认识错误。依据《国有土地上房屋征收补偿条例》规定，补偿针对房屋所有权人，孙建国与秦宗孝之间虽有买卖合同，但并未办理过户登记，政府就应当将孙建国作为被征收主体。因征收房屋被拆除，所有权证被收缴注销，秦宗孝提起确权之诉依法应驳回，经法院释明，其变更诉讼请求，法院向其释明依买卖合同纠纷起诉，案由错误应该纠正。（二）秦宗孝没有办理过户是为了偷税，其有过错，孙建国对此无过错。事实是秦宗孝在可以办证期间未办证，本质为了偷税，孙建国履行合同无过错，合同目的不能实现是因政府拆迁征收，物权不能转移，双方权利义务归于未发生状态。（三）一审法院拒绝审理买卖合同，不该抛开买卖合同审理四方协议，以四方协议作为案由的定性错误。四方协议不是双方买卖合同，也没有重新约定房屋面积和无证面积处理，其所称全部权利也只能是买卖合同约定23本房产证的标的范围，秦宗孝只能在合同标的范围内享有权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的财产不得转让。即使如一审判决认定已经转让也因违反法律禁止性规定而无效，此问题也应通过买卖合同之诉解决。政府对该部分补偿应给产权登记人各占50%。（四）二审判决驳回秦宗孝对无证面积的诉请是正确的。该部分存在的争议应通过买卖合同纠纷之诉解决。（五）买卖合同的合同目的无法实现，人民法院应按照买卖合同纠纷审理，在审理中区分守约与违约，有过错与无过错，才能正确处理因合同取得和丧失的利益。（六）二审法院论理与判决矛盾明显。无论买卖合同还是所谓四方协议，均是以23本房屋产权证为准，孙建国与秦宗孝签订合同因构筑物未获得建设工程规划许可，二审判决对此并未处分，无证部分与秦宗孝买受有证部分无关，孙建国获得该部分补偿并无不妥。二审判决认定一审确权错误，却不按照孙建国请求发回重审，而认为不属于审理范围，在未审理买卖合同的情况下遑论补偿款归属。孙建国无权处分无证部分，行政机关已经对房屋所有权人孙建国作出认证和补偿决定，且签订了补偿协议，二审判决依法驳回秦宗孝请求正确。

一审第三人张宗勤述称，本案第三人诉争的无证房屋部分在当事人占有期间均有搭建的情况，但因已被政府征收后全部拆除，无法重新区分和确认。本案二审判决在适用法律方面存在错误，政府有关部门在征收时候已对无证房屋作出处理并给予了相应的补偿，应当属于人民法院受理的民事案件范围。

秦宗孝向一审法院诉请：1.确认秦宗孝和张宗勤共同享有位于南川区XX街道X、XX号的全部房屋及地上附着物、设施设备、装修装饰、其他附属设施的所有权。2.孙建国承担本案的全部诉讼费。诉讼过程中，因重庆市南川区国土资源和房屋管理局决定对涉案的重庆市南川区XX街道X、XX号房屋土地等进行征收，秦宗孝遂变更其第一项诉讼请求为：确认重庆市南川区国土资源和房屋管理局对重庆市南川区XX街道X、XX号18097平方米土地使用权、12900平方米房屋所有权以及该土地上的构筑物、房屋的装饰装修、其他附属设施设备征收补偿权益中的50%归秦宗孝所有（约4000万元）。

一审法院认定事实：2008年6月3日，秦宗孝与孙建国签订《房屋买卖合同》。该合同约定:一、出售房屋及土地的位置、面积及产权状况:该房屋及土地位于南川区XX街道办事处X号。国有土地使用权面积18097㎡，房屋产权面积为12900㎡左右（具体以房屋产权证登记面积为准，房屋产权证号为渝房XXX共字第XXXX-XXXX，共计23本）。该房属于孙建国与张宗勤共有产权，共有产权人张宗勤放弃优先购买权，并同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝。二、出售房屋的售价及支付办法。孙建国出售给秦宗孝的房屋及土地不包括在此范围内的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，仅指房屋和土地，但电力设施及设备及其户口的一半属转让的范围，其转让价款为:525万元(大写:伍佰贰拾伍万元整)。转让的上述财产除办公楼及屠宰车间最迟在2009年9月30日前交付给秦宗孝外，其余财产最迟应于2009年6月30日前交付给秦宗孝。三、双方的权利和义务:1、孙建国应保证出售给秦宗孝的共有产权部分无权属争议（因政府原因无法办理土地使用证不视为权属争议）。2、……3、……4、房屋产权过户登记(变更登记)的办理:由孙建国协助秦宗孝进行办理，在办理过程中所产生的一切税费由秦宗孝承担(包括应由孙建国承担的部分)。房屋转让个人所得税及孙建国原有的欠税欠款与秦宗孝无关，由孙建国自行支付。第三人张宗勤在上述合同上签字表示同意。合同签订后，秦宗孝履行了付款义务，孙建国履行了合同中约定的房屋、土地以及23份房屋产权证的交付义务。

2009年7月2日，秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订了《协议书》，约定:1、孙建国已于2008年6月3日将自己与第三人合伙出资购买的位于南川区XX号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。2、原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归第三人张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3、除原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地用水用电使用权和变电设备外的生产设施设备、生产用具、产品包装、办公设施设备归时XX、张宗勤共同所有，各占50%。4、孙建国与三张食品有限公司以及时XX、张宗勤之间已无任何矛盾和纠纷，一切债权债务关系已经消灭，孙建国与张宗勤、时XX以及三张食品有限公司之间的债权债务纠纷与秦宗孝无关。孙建国在南川市食品公司肉联厂资产和三张食品有限公司中不再享有任何权利和承担任何义务。5、孙建国与秦宗孝于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》第二条约定，孙建国移交、出售房屋、土地的合同义务已履行。6、从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和第三人张宗勤共同所有各占50%。由于该地段属于西城片区危旧房拆迁改造范围，秦宗孝、孙建国至今未办理上述土地房屋的产权变更登记手续。

2012年9月28日，孙建国向秦宗孝出具了一份《委托书》，委托秦宗孝处理关于南川区XX号食品公司肉联厂拆迁的一切问题。2014年2月20日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的决定，秦宗孝与孙建国合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。2014年2月25日，重庆市南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告，秦宗孝与孙建国合同中约定的出卖的房屋被纳入房屋征收范围。2014年5月18日，南川区城西片区危旧房改造项目开发指挥部向秦宗孝与第三人张宗勤发出了《关于原食品公司房屋征收工作联系的函》，确认经秦宗孝方有关人员和指挥部现场实际勘察，X号、XX号房屋有证面积为12927.22㎡(共23个房屋产权证)，无证面积为5800.44㎡。2015年11月30日，孙建国向南川区西城片区危旧房改造开发指挥部出具了一份《申请书》，声明2012年9月28日出具给秦宗孝的委托书及其委托事项从即日起终止委托授权内容，秦宗孝由此取得的代理权限依法终止。2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙建国、第三人张宗勤签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，载明:一、孙建国、张宗勤被征收房屋坐落于南川区XX街道X、XX号、土地使用证为南川国用(XX)字第XXX号，房屋所有权证23本，房屋产权人为孙建国、张宗勤共有，……土地使用面积为18097平方米，房屋建筑面积12927.22平方米，无证面积5800.44平方米，经相关职能部门认定后房屋补偿总面积15896.06平方米。二、重庆市南川区国土资源和房屋管理局应付孙建国、张宗勤房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元，其中有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。

一审法院认为，本案双方争议的主要焦点有:一、孙建国和第三人张宗勤与重庆市南川区人民政府所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书有证部分房屋面积征收补偿款的归属问题。二、上述征收补偿协议书中无证部分房屋面积的征收补偿款的归属问题。三、上述补偿协议书中生产设备以及附属设施设备征收补偿款的归属。针对第一个争议焦点，秦宗孝与孙建国于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦宗孝支付了约定的购房款，孙建国交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦宗孝虽然与孙建国签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙建国交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦宗孝对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦宗孝已无法取得所购房屋的产权。孙建国作为涉案房屋登记的所有权人，与第三人张宗勤一起与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙建国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙建国在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦宗孝名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦宗孝可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款，现因孙建国亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦宗孝请求确认其享有上述征收补偿协议中孙建国所出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。秦宗孝在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中孙建国所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由秦宗孝和第三人张宗勤共同享有，各占50%的份额，孙建国因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

针对焦点二，重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2016年2月4日与孙建国、第三人张宗勤签订的《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》，确定了位于南川区XX街道X、XX号的房屋补偿总面积15896.06平方米，房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿等各类补偿款共计75564003.5元。因上述补偿款包括有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋补偿费10705732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。秦宗孝主张其应享有上述补偿款总额75564003.5元的50%。孙建国主张无证部分房屋面积补偿费应由其享有，其理由是无证部分面积是孙建国在2005年9月20日前添附的部分，且根据双方《房屋买卖合同》的约定，转让的内容只限于房屋和土地。第三人张宗勤认为秦宗孝无权享有设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。一审法院认为，虽然秦宗孝与孙建国2008年6月所签订的《房屋买卖合同》约定转让的范围只限于房屋和土地，但2009年7月2日，秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订的四方《协议书》中第四条明确约定了孙建国在南川市食品公司肉联厂资产和三张食品有限公司中不再享有任何权利和承担任何义务，从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和第三人共同所有，各占50%。从上述内容看，孙建国转让给秦宗孝的是包括但不限于房屋和土地的原南川市食品公司肉联厂的所有已存在的不动产和固定构筑物(即无证部分面积)50%的份额;且从合同的实际履行看，孙建国自2009年向秦宗孝交付房屋和土地以来，再未对南川区XX街道X、XX号南川市食品公司肉联厂的任何房屋及土地进行过占有使用或者管理维护，涉案房屋一直系秦宗孝与第三人共同占有和使用。故一审法院结合上述合同条款以及履行情况，综合认定各方的真实意思表示是:孙建国向秦宗孝转让位于南川区XX街道X、XX号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋（包括固定构筑物等）中孙建国所有的部分，即50%的份额；以及电力设施及设备和户口的一半产权。其中所涉无证部分房屋及构筑物，在双方签订房屋买卖合同时即已存在并具有相应的财产价值，且经拆迁主管单位认可并给予按实有面积一半计算的补偿款。孙建国抗辩认为无证部分房屋属于违章建筑，无事实和法律依据。结合上述分析，该无证部分面积虽未在房屋买卖合同中标明，亦应系包含在所转让的50%的份额中，故本案拆迁协议所指向的无证房屋经认定后的房屋补偿费用亦应由秦宗孝和第三人张宗勤共同享有。孙建国提出的其应当享有无证面积部分补偿款的抗辩主张，与事实不符，一审法院不予采纳。

针对焦点三，至于生产设备以及其他附属设施设备补偿款的归属问题。《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书（国有土地上房屋征收补偿费结算表）》中明确载明设施设备主要包括冻库补偿189783元、原食品公司肉联厂设施设备残值补偿10万元、三张食品有限公司等设施设备、装饰装修及其他附属补偿17084105元。而秦宗孝与孙建国签订的《房屋买卖合同》以及秦宗孝、孙建国与第三人张宗勤、案外人时XX签订的四方《协议书》中明确载明，孙建国向秦宗孝转让的范围不包括三张食品有限公司以及原南川区肉联厂的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，故秦宗孝主张对上述补偿款享有权利，无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。如秦宗孝认为该部分补偿款中包含了电力设施及设备和户口的补偿，或者认为其在孙建国向其交付房屋后，与第三人张宗勤共同对上述设施进行了新的添附和管理，其应享有部分权益，则可与第三人张宗勤另行协商分配。该部分事实的认定与争议属于秦宗孝与第三人张宗勤之间的争议，不属于本案的秦宗孝与孙建国的争议范围，本案不予处理。