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无论是宅基地上的房子还是国有土地上的房子，在被征收时，都需要由有资质的评估机构进行评估。房屋拆迁评估这个环节对被征收人来讲非常的重要，因为评估报告里面载明的补偿面积、补偿范围以及补偿款项等事项基本就是被拆迁人能拿多少补偿的凭证。

但是在房屋征收中，评估环节却也是最容易出现问题的。

近日，有当事人咨询律师说，“三年前征收，当时有评估机构的人来家里对房子进行评估，但是直到前两天才将评估报告送达给我，这合法吗？现在房价这么高，补偿是按之前的算还是按现在的算啊”？

“评估报告在今年3月份才拿到，评估时间是在18年1月份，现在征收部门拿着两年前的评估报告要给我们补偿，还能保障我们原有的生活水平吗”？

实际征收中，有很多这样的心声，那么针对时隔几年后才按当时评估的价格进行补偿的问题，我们来看一下法律法规中是如何规定的。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿；对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

从590号令中的规定来看，给予被征收人的拆迁补偿应是不低于当时房屋征收决定公告之日的市场价，也就是说，房屋评估的价值应当不低于被征收房屋当时的周边市场价。

另外根据《评估办法》中的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

同时根据《房地产抵押估价指导意见》中第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；

此外根据已经废止的《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

我们看到无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《国有土地上房屋评估办法》，对评估时点的确定都有明确的规定，就是房屋征收的评估时点为房屋征收决定公告之日。

据此，根据以上的内容我们可以得知，按两三年前作出的评估报告对被拆迁人进行补偿明显是不合理也不合法的，被拆迁人如果遇到这样的情况，应要及时的采取法律措施维护自己的权益。

而且关于此问题，最高人民法院就曾指出：近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果征收决定公告日、签订补偿协议日或者作出补偿决定日、强制搬迁日以及实际支付货币补偿金日之间差距较大，尤其是如果确定并支付货币补偿金时点明显迟延于房屋价值的评估时点（征收决定公告时点），则难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

针对如何审理这类案件，最高人民法院也给出了建议，人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下几种情况进行判断：

（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”；

（2）市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因；

（3）因市县级人民政府造成的补偿决定延迟的，且明显不利于被征收人得到公平补偿的，不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点；

（4）是否坚持了“先补偿、后搬迁”的原则。

（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。

最后长春律师提醒广大被拆迁人，评估报告的有效期是一年，只要是在一年之内送达给当事人的都是合法的，如果未在一年内送达且还以此份评估报告作为补偿依据对被征收人进行补偿，那就难以保障生活。所以当被拆迁人遇到这种情况时，建议拒绝签收评估报告然后及时的提醒法律诉讼维护权益。