房屋买卖合同被认定有效，为啥要求过户不支持？
北京律师为您普法：HTTP://WWW.FABANG.COM/beijing/
案号
审理法院：江苏省常州市中级人民法院
案号:（2021）苏04民终2414号
案由：房屋买卖合同纠纷
裁判日期：2021年7月6日
裁判要旨
涉案房屋作为共有财产，乙男一人擅自与甲女签订房屋买卖合同，买卖合同虽有效，但因共有权人乙女不认可该处分行为，故房屋买卖合同不能继续履行，甲女要求乙女过户的诉请不能得到支持。
《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
本案中，因乙男去世，故甲女有权另行主张解除合同并请求出卖人的继承人承担违约责任。
诉讼请求
甲女向一审法院起诉请求：
1.确认甲女与乙男签订的《购房协议》、《协议书》有效；
2.乙女、丙女协助甲女办理溧阳市××镇××村××号房屋的产权过户手续（价值308050元）；
3.乙女、丙女承担本案全部诉讼费用。
基本案情
乙男与乙女系夫妻关系，丙女系乙男与乙女的女儿。
2003年5月溧阳市天目湖镇人民政府对天目湖镇规划区范围内的拆迁房屋及附属物进行拆迁补偿安置。建筑面积安置标准为：对于规划区内村民建房的建筑面积人均不超过60平方米，其他区域村民建房的建筑面积人均不超过80平方米，独生子女和年满22周岁的未婚男性青年享受二人标准面积。
溧阳市茶亭镇屏峰村委下彭村38号（原老房）被拆迁房屋的安置方法为房屋安置，拆迁安置房屋是按人口安置的，乙男户可享受安置面积为240＋90＝330（4人＋1.5人，其中父母名下划入1.5人），拆迁安置房屋为现溧阳市××镇××村××号房屋，该房屋于2013年4月17日办理产权登记手续，登记在乙男、乙女名下，系共同共有。
甲女主张上述拆迁安置房即溧阳市××镇××村××号房屋已经出售给甲女，现要求乙女、丙女协助其办理房屋产权过户手续，遂涉诉。
争议焦点
一、甲女与乙男于2004年1月5日签订的《购房协议》以及于2004年2月6日签订的《协议书》是否有效。
二、乙女、丙女应否协助甲女办理房屋过户手续。
一审意见
一审法院作如下认定：
一、关于《购房协议》及《协议书》效力问题。
2004年1月5日的《购房协议》，协议内容及乙男的签名均由史某代写，在乙男已经死亡的情况下，现《购房协议》的形成过程仅有史某的证言及甲女的陈述，且协议上又缺少乙男的签名或捺印，法院认为证明力较弱，另外甲女陈述的2004年1月5日的50000元款项交付过程以及2004年1月16日收条的形成过程与其提供的证人史某的陈述相左，在甲女未能提供其他证据予以补强的情况下，应承担结果意义上的证明不能的风险。因此对于《购房协议》的效力，法院不予确认。对于2004年2月6日的《协议书》虽系复写件，复写件虽然不能等同于原件，但因复写件系经过媒介复写纸而形成，是与原件同步完成的，应属于原始证据，在无相反证据的情况下，应认定其证明效力。且乙女、丙女并未否认该份协议中乙男签名的真实性，在没有证据证明该份复写件存在伪造或变造的情况下，该份协议足以证明甲女与乙男之间存在房屋买卖合同的关系，该买卖合同的效力也不受乙男是否有完全处分权的影响，因此，法院确认2004年2月6日的《协议书》系合法有效。
二、关于甲女能否要求乙女、丙女协助办理房屋产权过户的问题。
虽然房屋买卖合同有效，但能否发生物权变动的效力应视情形而定。案涉房屋系拆迁安置房，目前登记在乙男、乙女名下，且系共同共有财产。作为房屋共有人之一的乙男单独与甲女签订房屋买卖合同，甲女也未能提供证据证明乙女、丙女知道或应当知道乙男处分房屋的情况，乙女、丙女虽系乙男的继承人，但根据物权登记公示原则，乙女也是案涉房屋的共同共有人，处分共有财产应征得全体共有人的一致同意。现乙女明确表示不同意协助甲女办理房屋过户手续，事实上合同履行存在障碍，甲女要求乙女、丙女协助办理房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及相关民事法律之规定，作出如下判决：
一、甲女与乙男于2004年2月6日签订的《协议书》合法有效；
二、驳回甲女的其他诉讼请求。
二审陈述
乙女、丙女陈述：
乙男、乙女在2012年11月领取结婚证前是事实婚姻关系，没有结婚登记。**1999年至2004年期间丙女在苏州读书，这期间乙女去陪读没有与乙男居住在一起。**
丙女称，被拆迁房屋是登记在我父亲乙男名下的，拆迁安置情况我是清楚的。安置的一套房屋就是翠屏新村1区12号，即案涉房屋，另外好像有一万多的现金。案涉房屋出卖事宜我不清楚。2004年之后我留在了苏州，我母亲也在苏州工作。我和母亲过年时会回来，住在我外公家或者乡下的家里。2003年下半年拿到房子，由我父亲出资买了一个小房子赡养爷爷奶奶、太婆。安置的房屋不居住，是因为当时想给我做婚房。我去看过安置房的，拿到房子后我爸爸就给了我钥匙。此后我就没有看过房屋，因为是毛坯。2011年我准备出国，需要父母的公证，当时他们没有结婚证，我父母就办理了结婚证，最后我是在2015年7月出国的，当时我已经三十岁，有工作能力，出国的钱是我自己赚的。2011年时，拆迁安置房还是空关的毛坯房，我之前去看过。现在我们有房屋钥匙，但是因为诉讼没有装修，且我至今未婚。我父亲的继承人只有我母亲和我，我爷爷奶奶在2005年就去世了，我父母只有我一个孩子。
甲女陈述：
因为我的自住房就在案涉房屋旁边，家里条件较好，有闲钱就准备买房投资。正好我姐妹也要买房，就一起在涉案小区买了房。在协议书签订当日我就拿到了房屋钥匙，拿房后我没有装修入住，购房后我把锁换掉了，一审起诉后对方把我的锁换掉了。一审中我也提交了水费卡，只要申请开通就可以通水了，房屋实际已经具备了使用的功能。我之前没有见过乙女、丙女，乙男去世前我一直是与他沟通的，他也积极过户的。我买房时通过了解乙男老婆离开了，事实上乙男也是一个人居住。乙男卖房后用购房款另行购买了茶亭街上的房屋并进行了装修，该情况对方也认可的。后来知道能过户了，我就一直联系乙男，他也答应的。我们是到戴埠镇房管所办理过户登记的，当时要求乙男夫妻到场，乙男在世时一直以老婆不在家为由拖延，过户办不成。后来乙男提出房价涨了要补贴给他一点费用，我也愿意的，但他一直没有给出具体的数字。房屋三百多平方，市场价格目前在200万元以上，因为是拆迁安置小区，配套设施不好，但是周边小区房价较高。
二审意见
二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。
二审合议庭多数意见认为：
一、关于房屋买卖合同成立并有效的认定，甲女予以认可，乙女、丙女亦未提起上诉，故该部分认定二审予以确认。
二、涉案房屋作为共有财产，乙男一人擅自与甲女签订房屋买卖合同，买卖合同虽有效，但因共有权人乙女不认可该处分行为，故房屋买卖合同不能继续履行，甲女要求乙女过户的诉请不能得到支持。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，因乙男去世，故甲女有权另行主张解除合同并请求出卖人的继承人承担违约责任。故一审判决并无不当，二审予以维持。
二审合议庭少数意见认为：
一、房屋买卖合同虽为乙男一人签订，但根据二审中丙女的陈述，被拆迁房屋的原所有权人是乙男，房屋安置表也由乙男签字确定，故不能否认乙男有处分权。
二、即使乙女属于被安置对象，亦不能据此认定其就对涉案房屋享有产权；乙女虽于2013年登记为房屋所有权人，但不能据此倒推认定乙男签订合同时无处分权。
三、乙女作为家庭成员之一，对于家庭重大财产的情况应为明知，对于不动产的归属、去向即使短期内不知情，但在不动产出售十几年后仍称不知情，显然与常理不符，不能令人信服。结合上述分析，作为购房人有理由相信乙男有权处分，其要求过户的诉请应当得到支持。
法官专业会议讨论同意合议庭多数意见，根据评议规则，本案按照合议庭多数意见作出判决。据此，甲女的上诉意见，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
来源：丽姐说法
