开发商承诺“无理由退房”，但买了房子就能“无理由”退吗？法官教你如何“避坑”！

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“无理由退房”是近几年一些房地产商推出的销售策略，吸引了一大批有购房意向的潜在客户。“无理由退房”看上去很美好，但购房者买到手的房子真的都能“无理由”退吗？并不是！不少购房者在要求“无理由退房”时却遭遇了“支付高额违约金”“有条件退房”“无限期回款”等情况。

合同藏玄机

2019年，小吴和小宋与湖州某置业有限公司签订了《无理由退房协议书》《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价为210余万元，当月支付首期房价款100万元，剩余部分通过贷款支付。2020年初，小吴和小宋向湖州某置业有限公司提出无理由退房的申请，但该置业有限公司却以各种理由不予退房。

经法院审理查明，小吴、小宋和湖州某置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》签订时间为2019年11月24日，而合同中约定的提交贷款申请材料的时间为2019年10月29日，远远早于签约日期，可见被告在制作案涉格式合同时，已明知原告不可能于合同约定时间内完成相关手续的办理，现以此主张原告违约不予退房，显然有悖企业诚信。而原告在合同履行过程中并无过错，依法享有合同解除权。据此，法院判决支持了小吴、小宋的诉请。

有些房企推出“无理由退房”举措，在实际操作过程中却往往只是在玩文字游戏，其中还有着众多套路。比如，目前很多楼盘项目都承诺“无理由退房”，但表示仅仅是“退定金”。至于签订合同之后，则直接表示“无法退房”。再比如，开发商设计的《解除<商品房买卖合同>及认购书的协议书》，一般落款右侧有乙方签字和手印，但下方没留时间栏，而左侧甲方签字栏、时间栏均为空白。这样做的目的是，除了上述案例中所说的问题外，如果购房者要求开发商支付利息，开发商可选择填写对自己最有利的时间。

退款无期限

2017年7月，沈某与湖州某置业有限公司签订了某小区住宅精装修商品房购买合同，总价为167余万元，同时签订《无理由退房协议书》。可收房后，该小区房屋存在严重质量问题，无奈之下沈某选择退房，双方于2019年12月签订《解除商品房买卖合同及认购书协议》，并约定沈某将该房屋退回，湖州某置业有限公司返还购房款（扣掉1%佣金后）166余万元。但湖州某置业有限公司未按约退款，沈某长期催讨仍拒不返还。

法院审理认为，解除协议签订后，湖州某置业有限公司未按约向沈某退还全部购房款，显属不当，判决湖州某置业有限公司返还沈某购房款166余万元。

合同解除后，返还价款是一个法定的义务，而开发商也往往会在这里“埋雷”，退款期限一般不会被写在协议里**。**开发商退款一般要经历市级公司主管报省级公司，省级公司审核后统一再报总公司，总公司审批再下发，即使是几万元的定金，从申请到审批下来最快的也要6至9个月，更别说动辄上百万元的购房款了。

退款不退息

邵某和徐某于2017年8月与湖州某置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，并通过一次性付款方式支付了购房款216万元。2019年7月，双方因多种原因达成《解除〈商品房买卖合同〉及认购书的协议》。当天，邵某、徐某按约将购房发票、收据及《商品房认购书》《商品房买卖合同》等全部资料退还湖州某置业有限公司，湖州某置业有限公司出具了由其工作人员确认签字的《收件凭证》，后退款却迟迟未支付。2020年10月，在邵某、徐某向法院提出财产保全申请后，湖州某置业有限公司次月将房款退还，但未支付邵某、徐某资金占用期间的利息损失。法院审理认为，解除协议签订后，湖州某置业有限公司未及时退还全部购房款，显属不当。虽然该协议对利息未作约定，但邵某、徐某按照有关法律规定主张逾期付款利息损失并无不妥。故法院最终支持了邵某、徐某要求支付逾期付款利息的诉讼请求。

很多开发商打出广告，无理由退房后可退全款，但对是否退还利息，利息如何退还只字未提。无理由退房多以购房者全额支付购房款为前提，这就导致购房者大额资金被占用。具备无理由退房条件的购房者依据双方约定主张退房（即行使合同解除权）的，该退房要求送达开发商时，开发商即应在合理期限内退款，迟迟不予退款的，应当承担购房款自合同解除之后产生的资金占用利息损失。

隐藏中介佣金

2020年5月，黄某与湖南某置业有限公司签订《商品房认购书》，并付清认购房款70余万元及代收费390元。四日后，双方签订《商品房买卖合同》（预售），湖南某置业有限公司承诺自签署《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续的任何时间，黄某享有无理由退房的权利。

2020年5月底，黄某发现房价大幅下跌，遂要求其退还差价或退房退款，但湖南某置业有限公司提出黄某是通过推荐认购的方式购买该房产，公司已将14032元佣金支付给房产推荐人，该金额需从房款中予以扣除。黄某认为该行为违背了无理由退房协议，故诉至法院。

法院审理认为，被告湖南某置业有限公司主张原告黄某退还其支付给推荐人“张某”的佣金14032元，但被告在与原告的交易中系地产商与购房者的关系，被告明显占据主导和优势地位，原告对房地产交易行业的佣金和奖励规则显然不如被告明确，对被告主张的线上APP注册房产交易推荐人的相关流程也不明确，被告亦未举证证明案外人张某与原告之间存在其他可构成推荐人与被推荐人关系的可能性，应承担举证不能的法律后果。最终，法院认为被告扣除佣金14032元于法无据，不予支持。

当遇到因为房子降价等原因集中无理由退房时，开发商无法短时间全部退款，有的开发商会提出谁愿意扣除一部分钱或扣除销售中介佣金作为违约金就先给谁退，部分购房者为了能尽快拿回钱也只好接受。

设置退款障碍

“交房前都可以无理由退房。”因为这样一句美妙的广告语，2019年7月，陈某与宣城某置业有限公司签订商品房买卖合同，商品房总价106余万元，陈某在约定期限内履行完义务并完成全部购房手续。此后陈某由于对采光和交付房屋装修质量不满，向宣城某置业有限公司销售人员提出行使无理由退房权益，要求退房退款。但宣城某置业有限公司以不满足无理由退房条件为由拒绝办理，并向陈某提出要交10%违约金才能办理退房。在之后长达一年半的时间内，陈某曾数次到访该楼盘售楼处、办公处协商退房事宜，宣城某置业有限公司销售人员都一直以“公司规定”“需要扣10%违约金”等不合理理由拒绝办理，并要求陈某在公司准备好的退房手续资料上签字，资料中写明“购房者接受扣取10%违约金退房，并承担一切法律后果，并且不再追究任何法律责任”。双方协商无果，纠纷成讼。后经法院审理查明，判决宣城某置业有限公司返还陈某已付的购房款106余万元并支付利息损失。

⚠️本案中，陈某在遭遇“无理由退房”困境后，经历了市长信箱留言、工商局调解、开发区管委会调解、信访局上访等，以求与开发商协商解决，最终通过诉讼耗时近两年取回应得房款。另外，有的开发商在退房协议中会要求购房者申请时必须交回所有与购房有关的原件，且不得以任何理由、任何方式向开发商主张任何权利。因为白纸黑字写着“不得主张任何权利”，手里又没有原件，购房者往往会放弃维权，吃哑巴亏。

在被“无理由退房”广告吸引时

这些事你必须知道

“无理由退房”往往是附加一定条件的，而房地产企业在宣传时仅仅强调可以“无理由退房”，却不向消费者示明“无理由退房”的条件。因此，往往陷入购房者退房时无需承担任何违约责任，但又以购房者存在其他违约行为而拒绝退房的矛盾中。

因此，购房者在和售房者签订无理由退房协议时，一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要交纳哪些费用等具体附加条件。即使不签订协议，也一定要在购房合同上备注写明，或者通过其他形式固定有关证据。当然，这也是企业诚信的表现。市场经济是一种信用经济，契约是市场经济的基本原则，企业作为市场经济的细胞，能否遵守契约不仅关系到企业的兴衰与发展，更影响到市场经济的健康发展。

开发商既以“无理由退房”作为营销策略，并因此吸引了购房者，则应诚信经营，真正做到退房无理由，而不应以“陷阱条款”对购房者的权利进行设限，有悖企业诚信担当。

来源：浙江省湖州市吴兴区人民法院