房屋租约因拆迁提前解除，拆迁补偿款如何分配

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基本案情

2018年6月1日，刘某与隋某签订房屋租赁合同，约定至2023年8月1日坐落于某村的160平方米房屋交付给刘某经营使用，租赁期间如遇政府拆迁，则按政府条款给予经营者补偿。合同签订后，刘某便对房屋进行了装修并在该场所经营一家火锅店。

2020年9月27日，莱西市旧城改造项目启动，对该村依法进行拆迁，政府对涉案房屋用于合法生产经营的建筑面积、附着物评估补偿费、停产停业损失补偿费等进行了评估确认。

2020年12月，刘某搬离房屋并通知房主隋某，双方未就房屋内物品进行交接。后双方通过微信清结房租，但搬迁补偿事宜协商未果，刘某诉至法院，要求隋某赔偿其停产停业损失、综合装修评定费等共计217460.85元，并支付利息。

法院判决

莱西法院审理认为，刘某租用的涉案房屋进入拆迁程序后，双方租赁关系的存续基础丧失，房屋租约提前解除。对于租赁期间拆迁利益的分配，有约定的应依照约定处理，没有约定的应结合房屋实际使用状况、租赁期限，基于公平原则分配。

根据双方协议约定，刘某有权就相应拆迁补偿款主张权益。因拆迁补偿款已由赵某领取，判决由赵某返还刘某停产停业损失、综合装修评定费、地上附着物费用等部分费用137732.6元及利息。判决生效后，赵某自动履行判决确定的给付义务。

法官说法

在案件审判中，租约提前解除，涉及到拆迁利益的分配，一般遵循两个原则，一是尊重当事人的意思自治原则，对拆迁款项有约定的遵守合同约定。

二是双方未作明确约定，应当依据公平原则及保护无过错当事人的原则认定。比如综合装修评定费、地上附着物费用，应当结合双方剩余租期、租金支付、附合装修物归属、实际投入、物品折旧度等实际情况进行综合判断。

而对于停产停业损失，其系针对从事生产经营活动按确认的实际经营面积发放，双方房屋租赁期限尚未届满，拆迁必然为双方带来经营损失，因征收房屋造成合同目的无法实现，并非双方违约，均应得到政府补偿。

相关法条

根据新修正的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”

来源：山东高法

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