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基本案情

2019年底，购房人袁某与房产经纪公司签订《房屋认购协议》一份，约定袁某购买一套拆迁安置房共 54万元。因 该房办证需数年，双方又约定由该公司带袁某办理法院文书，方便遇到矛盾时强制执行。该房产经纪公司中介还出具承诺书，载明若公司当年11月前未出具法院文书，则退还14万元给袁某。当月，袁某实际入住。并支付房款51万元与3万元借条。

当天，袁某又与卖房人张某及房产经纪公司三方签订《房屋买卖合同》一份，约定该房屋38万元，同时写明房屋性质为征地拆迁安置房。两份合同中房价相差16万元，为房产经纪公司获得的居间费用。

次年4月，各方在某人民调解委员会获得文书一份，写明双方因保证金产生纠纷，经各方商议达成协议：某公司限期一次性给付张某房款余款5万元；待案涉房产符合当地政府政策可过户时，某公司及张某须协助配合袁某办理房屋过户手续。后袁某提出人民调解协议书与法院文书存在区别，无法实现保障。故袁某将房产经纪公司诉至人民法院，请求法院判令房产经纪公司退还承诺书中约定的14万元与利息。

法院裁决：房产经纪公司向袁某返还“手续费”扣除未实际支付费用计11万元，并支付利息。

律师分析

具体到本案中，对于该约定的效力，根据《民法典》154条，民事诉讼法13条规定，双方在无真实争议情况下，针对可能出现的问题进行约定，并相互配合，虚构争议，虚假调解，希望避免可能存在的风险，希望通过诉讼取得法院文书，却不知该约定实为无效。

实际上，袁某与房产经纪公司签订合同及履行过程中均存在恶意，双方之间存在串通。该行为是不正当地获取法院文书，扰乱了法院的审理秩序，损害了国家利益。故附加协议中相关约定应为无效，双方对此均负有法律责任。在此情况下，如当事人互相配合履行完毕，不仅不能保障权利，还可能涉及虚假诉讼并受到法律制裁。

法律链接

《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

民事诉讼法第13条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。

来源：南京法律顾问工作室