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老旧小区没有维修基金

房屋出现质量问题，或者屋顶出现漏水

这些老旧小区的共用部位

或基础设施需要维修改造

产生的费用该谁承担呢？

近日，昆明市五华法院审理类似案例，判决由物业公司、屋顶住户及屋顶以下的单元住户各自承担1/3的费用。据悉：该案是昆明市首例老旧小区屋顶漏水，没有修缮费判单元住户及物业公司承担责任的首案。

老旧小区屋顶漏水修缮费该谁承担？

杨先生住在昆明某小区里，该小区建设年代有些久远，小区没有维修基金。杨先生住小区顶层，2019年，家里屋顶突然出现漏水，经过一番查验后，确定漏水原因是防水层老化所致，杨先生多次找小区物业公司及楼下住户协商，希望可以一起出钱对屋顶进行修缮，但物业公司和楼下住户对杨先生的要求置之不理。

为了不影响生活，杨先生只好自己先垫付6570元对漏水点进行了修缮。

杨先生认为：屋顶属于小区公共部分，物业公司和楼下的住户应当一起来承担这个修缮的义务，可物业公司和楼下的住户们都不理睬。无奈之下，杨先生将楼下6家住户一并告上法庭，要求平均分摊维修费。诉讼过程中，6家住户申请追加小区物业公司作为共同被告。

最初，法官考虑到当事人之间是多年邻里关系，若能以调解方式化解纠纷最好，但6家住户对于赔偿一事却“各有道理”。

楼下的住户认为：7楼房子漏水凭啥要让大伙出钱修缮？以后咱家漏水了，也让大伙一起出钱修缮，这种可行吗？顶层房屋购买时，本就较一般楼层价格便宜，怎能当初捡了便宜，现在却让大伙儿一块儿跟着出钱修缮呢？

还有住户认为：他已经好久没在这个小区居住了，不应该承担这个修缮费，楼下住户的意见不能达成一致，总之一句话，就是不愿意出钱修缮。

物业公司则认为：他们仅向业主收取了少量物业费，主要帮助业主看守小区大门及日常清扫，费用中并不包含小区公共区域的维修。

判决：整个单元住户应对屋顶漏水担责

五华法院开庭审理认为，首先，杨先生与楼下6住户对单元楼屋顶享有共有及共同管理的权利，如果允许部分业主不支付维修费而享有其他业主支付维修费用所带来的利益，有违公平原则，并会对共有建筑物的长期安全使用甚至公共利益造成损害，所以，楼下6住户共同承担维修费的1/3，平均每户365元。

其次，物业公司收取了业主物业费，即负有对小区物业共用部分进行维修、养护、管理的职责，对修缮屋顶的费用理应进行相应分摊，庭审中，杨先生明确表示不要求物业公司承担责任，故本应由物业公司承担的2190元由杨先生自行承担。

最后，杨先生购买的房屋位于单元楼顶层，在交易惯例中，普通平层顶楼房屋价格通常低于其他楼层，杨先生应较其他住户承担更多的风险及养护责任。

于是，五华法院作出一审判决：由顶层住户杨先生、物业公司以及楼下6家住户各承担维修费的1/3。

宣判后，各方当事人均表示服判不上诉。

法官点评

在民法典实施前，我国物权法第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……”。

民法典实施后，上述法律规定自然废止，取而代之的是民法典第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。可见，无论是民法典实施前或实施后，小区屋顶都属于业主共有部分，无论是否居住顶层，全体业主对屋顶均享有共同使用、共同维护的权利和义务，任何人不得以不使用屋顶为由拒绝履行相应义务。

同样，在高层住宅中，业主不得以不使用电梯为由不交纳电梯维修费用；在集中供暖的地区，业主不得以冬季不在此居住为由不交纳暖气费用……本案中，楼下住户提出的不是屋顶使用人、不在此居住等抗辩理由均不能成立。

在法律只对业主权利义务共同作出原则性规定的情况下，合理确认各方责任比例是本案裁判的关键，法官从公平的价值取向出发，综合权衡各方利益后作出本案判决，一方面有利于和谐邻里、和谐社会构建，一方面也是基层法院法官在实践中将社会主义核心价值观融入具体案件的体现。

来源：法眼云教育