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案号
案由：物权确认纠纷
案号：（2021）苏03民终1101号
审理法院：徐州市中级人民法院
案件类型：民事
文书类型：判决书
裁判日期：2021-04-19
审理程序：二审
数据来源：普通案例
（案例来源于裁判文书网，均为化名）
一审诉讼请求
甲男向一审法院起诉请求:1.确认诉争房屋归甲男、乙女共有;2.分割诉争房屋份额的50%归其所有;3.判令恢复甲男对诉争房屋水、电、气的使用;4.判令乙女承担诉讼费。
一审认定事实
2015年2月28日,乙女作为买受人与房产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份,约定乙女购买涉案房屋,该商品房的规划用途为住宅,预测建筑面积共141.38平方米;该商品房总价款为791728元,买受人于2015年3月28日前付清购房款。
2015年2月28日,甲男、乙女及乙女父母签订购房补充协议书一份,载明,购买此房首付款及装修款由甲男和乙女向乙女父母借款38万元,借款时,附38万元借据一张作为凭证。乙女父母有居住权,购买此房个人贷款55万元,由于甲男暂时无法向中国银行申请贷款,现由乙女一人申请贷款,由其父作为担保人,实际还款由甲男和乙女二人共同偿还贷款义务,并由二人共同承担法律责任。此房分配由甲男和乙女二人各占此房产份额的百分之五十,产权登记暂时不能写甲男名字,如将来可以添加甲男名字,另行处理。如甲男和乙女发生纠纷,不能共同生活,可以出售房产,出售后由二人先还乙女父亲借款,乙女父亲有权先拿回38万元借款,剩余款项二人平均分配。
2020年5月21日,乙女取得涉案房屋的不动产权证书,该不动产权证书载明:权利人为乙女,共有情况为单独所有,用途为城镇住宅用地,房屋建筑面积124.86㎡。涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司徐州云龙支行,金额55万元,期限从2015年3月9日到2045年3月8日。
甲男和乙女曾通过微信协商房屋问题,乙女称让甲男搬离,其找人卖房子,现在涉案房产中的电表被乙女申请拆除,燃气被乙女申请停用。
一审法院裁判
一审法院认为,依照法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
关于甲男请求确认涉案房屋为甲男和乙女共同所有的诉请,一审法院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力。本案中,经查明,涉案房屋的登记所有权人为乙女,共有情况为单独所有,故根据该不动产登记,涉案房屋的所有权人应为乙女,甲男请求确认该房屋为双方共有的诉请,无法律依据,一审法院不予支持。
关于甲男请求分割50%份额的诉请,一审认为,经查明,涉案房屋的登记所有权人为乙女,且该不动产存在抵押权,登记抵押给中国银行股份有限公司徐州云龙支行,金额55万元,期限从2015年3月9日到2045年3月8日,抵押权人为中国银行股份有限公司徐州云龙支行。根据相关法律规定,抵押财产在抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在涉案房屋抵押权尚未涂销、未经抵押权人同意或抵押债务尚未清偿,抵押权尚未消灭的情况下,甲男请求分割案涉房屋的诉请,在客观上不能,对甲男的该诉讼请求,一审法院亦不予支持。
因涉案房屋为乙女所有,乙女也曾表明让甲男搬离涉案房屋,甲男占有涉案房屋为非法占有,在此情况下,甲男请求恢复其对涉案房屋水、电、气的使用,无法律依据,不予支持。
遂依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条,最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定,判决驳回甲男的诉讼请求。
上诉人主张
甲男上诉事实和理由:
1.一审法院适用法律错误。本案为物权确认纠纷,并非抵押权纠纷也非商品房买卖合同纠纷,本案不存在受让人,也不涉及抵押权人利益,因此一审法院适用《物权法》第一百九十一条关于抵押期间转让抵押财产的相关规定错误。
2.一审法院认定相互矛盾。针对上诉人一审第一项诉请,一审法院以不动产登记为由不予支持,而对于第二项诉请,一审法院又以客观不能履行为由不予支持。故,上诉人有理由认为只要涉案房产抵押权消灭,客观上具备履行条件,上诉人就可以要求对涉案房产进行分割。
3.一审法院认定事实不清。一审法院未查明涉案房屋实际所有权人,实际占有人,贷款偿还情况,抵押权人是否同意转让房产以及能否通过涂销将房屋登记为双方共有等事实。本案纠纷本质是因客观情况与不动产登记情况不符而产生,一审仅以不动产登记作为唯一证据进行审理,无法妥善化解矛盾纠纷。
4.上诉人在一审提交的《购房补充协议书》以及微信聊天截图能够证明上诉人系涉案房屋共有人。造成上诉人无法在不动产登记上署名的原因为其“银行贷款不能通过”导致,因此,双方通过补充协议对房屋的共有性质进行约定,既不损害他人利益、亦不违反法律规定,应受到法律的保护。
被上诉人辩称
乙女辩称：
1.涉案房屋是由被上诉人个人出资购买,上诉人并没有出资,且涉案房屋登记在被上诉人名下,为被上诉人单独所有。
2.涉案房屋存在银行贷款,且已经抵押给银行,在抵押期间,未经抵押权人同意,不能转让或者处分。
3.上诉人与被上诉人签订的购房补充协议书,是以结婚为目的签订的,双方最后没有结婚,条件未成就,该协议没有生效。
二审法院裁判
二审法院认为,根据本案查明事实,乙女系涉案房屋不动产登记审批表载明的权利人,且由乙女办理住房贷款并由其名下银行账户进行偿还。现甲男基于《购房补充协议书》主张其曾向乙女父母借款,用于支付涉案购房款,并要求对涉案房屋享有50%份额。对此,乙女认可该协议真实性,但主张协议是以结婚为目的签订的,因双方最后没有结婚,条件未成就,该协议不生效。结合双方诉辩意见,涉案协议应是乙女父母以乙女与甲男结婚为目的而进行签订,现乙女与甲男并未结婚且双方诉至法院。
综合考虑涉案房屋产权登记信息、首付款来源、贷款办理、偿还情况,以及甲男、乙女已不具备共同生活的客观实际,本院认为甲男、乙女对涉案房屋所占比例应以双方对房屋取得实际支付的对价为基础进行评判,故对于甲男提出的以协议约定的份额确定双方对涉案房屋所占份额的主张,本院不予支持。
关于甲男对涉案房屋享有份额的确定问题。一方面考量该房首付款241728元占房屋总价791728元约为30.53%,而该首付款又系甲男与乙女共同向乙女父母所借,故基于首付款出资考量,甲男应对涉案房屋首付款所占比例享有部分份额;另一方面,涉案房屋贷款虽由乙女办理并偿还,但甲男主张其也向乙女账户转账用于偿还涉案贷款,并提供交易流水明细壹份。对此,乙女并未否认,但认为甲男偿还房贷仅是很少部分。通过甲男提供的银行交易流水,能够看出其在2019年3月之后每隔一月向乙女账户转账2850元左右,共9次,计25650元,另银行流水也反映甲男在2016年12月至2019年1月向与乙女转账26600元。综上,基于涉案房屋首付款来源、所占比例,以及甲男曾经偿还涉案房贷以及双方交往的现实情况,本院确认甲男对涉案房屋享有的份额以20%为宜。
此外,对于甲男提出的其他诉讼请求,在已确认甲男、乙女对涉案房屋按份共有的情况下,双方当事人应依照法律规定行使权利、履行义务,经审查,甲男的其他诉请无法律依据,本院不予支持。
综上,甲男的部分上诉请求成立,应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百九十八条、第三百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2020)苏0302民初3390号民事判决;
二、甲男对涉案房屋享有20%的份额;
三、驳回甲男的其他诉讼请求。
来源：丽姐说法
