中介称花16万可出具法院文书保证安置房过户，靠谱吗？

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因购买拆迁安置房需数年后才能办房产证，为让买家安心，南京一家中介公司竟提出为买家提供法院文书，以备未来需要时使用。后买家与中介公司发生矛盾，将其诉至法院，要求退还14万元“手续费”。

该案二审过程中，南京中院发现双方恶意串通、虚假调解，认定相关协议约定无效，最终改判中介公司返还全部“手续费”。

约定提供法院文书规避风险**反倒引发纠纷**

2019年10月，买家林某与中介公司共同签订一份《房产认购协议》，约定林某认购一套房屋，房款共计54万元。当天，林某又与卖家陆某及中介公司三方签订《房地产买卖合同》，约定房屋售价38万元，合同内写明房屋来源为农民征地拆迁安置房。两份合同中房价相差16万元，为中介公司获得的居间费用。

因为这套拆迁安置房办证还需等待数年时间，为了让林某放心，为这笔交易“提供保障”，中介公司与林某在附加协议中约定，由该公司带林某去法院办理手续，获得法院文书，这样万一卖家今后反悔可以申请强制执行。

该公司员工还出具了一份承诺书，写明若公司当年11月之前没有出具法院文书，则退还14万元于林某。

几人开始着手“运作”。2020年4月，他们在浙江长兴某人民调解委员会获得调解协议书一份，写明双方因保证金产生纠纷，经各方商议达成协议：某公司限期一次性给付陆某房款余款5万元；待案涉房产符合当地政府政策可过户时，某公司及陆某须协助配合林某办理房屋过户手续。

事实上，林某早在2019年10月下旬就收到了房屋钥匙，并已实际入住。他已支付购房款51万元，并出具了3万元的借条，暂时代替未支付的购房款。

本来事情还算顺利，但之后林某提出中介公司提供的人民调解协议书与承诺的法院文书存在本质区别，无法实现保障效果。故林某将中介公司诉至法院，请求判令中介公司退还之前承诺书中约定的14万元并支付利息。

一审法院认为，中介公司的行为构成违约，14万元违约金约定过高，酌定由中介公司支付4万元违约金。林某不服，向南京中院提起上诉。

二审：约定无效**中介返还全部“手续费”**

南京中院认为，诉讼双方在附加协议中的约定，是为“保障”林某未来可以直接向法院申请过户的权利。各方均明知案涉房屋为政策性房屋，目前尚不具备上市交易条件。

对于该约定的效力，《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。民事诉讼法第13条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。该案中，双方在并无真实争议的情况下，针对将来可能出现的问题进行约定，并相互配合，虚构争议，虚假调解，意图通过诉讼程序取得法院文书，林某与中介公司签订合同及履行过程中均存在恶意，双方之间存在串通。

上述行为的目的是不正当地获取法院文书，该行为扰乱了法院的审理秩序，最终损害了国家利益。因此，认购协议附加协议中的相关约定应为无效，而双方对此均负有责任。

南京中院作出终审判决，中介公司向林某返还“手续费”扣除未实际支付费用计11万元，并支付利息。法院同时表示，由于案涉房屋尚未过户，中介公司仍应继续按约履行认购协议约定的其他义务。

法官说法：通过虚假调解避免风险**将面临法律制裁**

“民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人在民事诉讼中不应虚假陈述以获得不正当的诉讼利益。”

承办法官张卓慧表示，本案中，双方当事人约定互相配合进行虚假调解和诉讼，意图避免未来可能存在的风险，但却不知该约定的性质实为无效。在这样的情况下，如果当事人互相配合实际履行完毕，不仅不能保障其权利，还可能涉及虚假诉讼受到法律的制裁。

在本案中，由于当事人并未互相配合完成虚构的诉讼，因此最终中介公司即使付出劳动，也不能取得报酬。法官表示，该案的判决对于意图通过虚构事实获取法院诉讼文书的当事人，具有警示意义。

来源：南京市中级人民法院