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犹记多年前在校园招聘攻略中看到的一个题目，如你应聘的岗位是公司法务，领导问：“公司承租了一个办公楼，因生产改革，不需要那么大的地方了，打算解除房屋租赁合同，你的方案是什么？如何最大程度地减少损失？”说实话，那时年少，看到这个问题第一反应是，还谈什么方案，扯淡，讲点诚信好不好？合同怎么写就怎么来呗，都违约了该怎么赔就怎么赔呗！

直到多年后走上了公司法务的岗位，就上面这个问题，还真不敢跟领导说这是扯淡···但不是扯淡，又如何破局呢？

各位看官，且听本人慢慢道来。

01房屋租赁合同违约金上限是多少？

租赁合同属于民法典合同编的范畴，就违约金是否约定过高亦应按照民法典第585条违约责任的规定执行，即约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

鉴于合同法司法解释二已于2021年1月1日废止，原当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”这一条现已不能适用，就违约金约定多少属于过分高于造成的损失尚无定论。

当然，法律的生命在于实践，具体个案的违约金约定多少能得到法院或仲裁机构的支持不一而论。

作为违约方而言，当然希望尽量减少违约损失，这是不争的事实。虽然违约金上限未知，但其参考基准值却是造成的损失，如造成的损失可以计算或已然发生或者按照同地段的房屋租赁情况可以预计，那么以此为基点自然可以沟通违约金的调减事宜。

02违约方能否单方解除租赁合同？

关于违约方能否要求单方解除租赁合同，各位看官请看本人实际处理的租赁合同中两种不同的约定（乙方为承租方，甲方为出租方）。

其一：“除本合同约定条件外，若乙方在合同期内提前解约，视为乙方违约，甲方不退还乙方提前预付的房租费用，不退还房租租赁押金，并且乙方向甲方支付本合同总额10%的违约金。”

其二：“甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前两个月通知对方，需双方同意后，方可办理退租手续。”

这是我们实际租房过程中签订的两种不同租赁合同，第一种情况作者本人认为属于约定解除，任何一方均可行使约定解除权，但需承担相应的违约责任；但第二种情况解除仍需双方协商一致方可，即解除如守约方不同意的情况下，违约方能否解除呢？

根据民法典第580条的规定，“（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；···致使不能实现合同目的的，人民法院或仲裁机构可根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

即出现违约方要求解除租赁合同，在符合上述规定的前提下可请求终止租赁合同关系，如吉林省高级人民法院（2020）吉民终409号民事判决书中“···双方签订的以占有、使用租赁标的物及给付租金为主要权利义务的案涉合同的履行陷于僵局。虽然在本案中不存在出租方违约情形，未发生约定解除事由，且双方未对解除合同达成一致意思表示，但是如果不允许违约方（承租方）通过起诉的方式解除合同，双方均无法从难以继续的合同中解脱。···履行费用过高的非金钱之债可以不再履行。···判断履行费用是否过高，不应仅从一方因履行获得的利益与一方因履行承受的不利益比较，还应从社会总体利益的角度出发，减少财产浪费，有效利用资源。”

03解除合同过程中需要注意什么？

以本人实际参与处理的企业房屋租赁合同纠纷而言，多数情况下都是企业作为承租方要求解除未到期的租赁合同，结合现实的经验教训，特提出几点操作建议：

（一）确定解除租赁合同前，提前与房东沟通退租日期

为商议解除租赁合同方案，曾有部门负责人提出能否直接搬出，不与房东沟通，房东不想麻烦就不会来找承租方了。

个人认为这种鸵鸟政策于解决事情本身并无多大益处，反而会激起对方维权的心理，同时，不通知对方，对方仍可以承租方继续占有使用房屋为由要求继续支付租金，那岂不是得不偿失？

（二）通知房东后，尽快将承租房屋内原有物品搬出

在我们实际处理房屋租赁合同解除纠纷事宜时，曾出现房东在因协商的条件达不到自己的预期而直接将承租房屋上锁的情况，此时就只能求助于警方并与其再次沟通了。

为避免出现房东锁门，导致原有财物不能及时搬出，从而不能接续开展生产经营，并加大后续洽谈难度的局面。建议在通知房东后，尽快将承租房屋内原有物品搬出，也为后续双方洽谈违约赔偿留下余地。

（三）查看水电表预留额，及时清理

我们曾在经过艰苦卓绝的洽谈下基本解决租赁合同纠纷时，突然被公司行政部告知此前在承租房屋内留下上万余元的电费而不得不再次返身沟通，此时的房东却是极不配合，为了这数额不大却又让人肉痛的电费着实叫人进退两难，最终经过物业的协助，才将电费清零。

故建议各位同行在处理类似事件前，一定要提前确认水电费余额，及时清零或转卡。

（四）分工配合，与房东积极沟通解决

纠纷能否得到妥善解决，团队的配合至关重要，配合地好可加速解决进度，配合地不好可能就是猪队友来让你知道社会的险恶了。

根据我们洽谈的经验，必有其中一人扮“黑脸”，全是“红脸”谈判结果必然不利，尤其对方为经验老道甚至有过诉讼经验的房东，更是需要策略性的组合出击。

04能否事前预防？

解除租赁合同我们听到房东讲的最多的话就是，“按合同来”，这四个字可谓是解决纠纷的核心了，也足以得见一份事前完善的合同于事后解决纠纷发挥的举足轻重的作用。

类似于上文中一方解除需支付对方合同总额10%的违约金这种约定，本人建议尽量避免，因合同总额10%往往意味着超过一个月房租的金额，如出现租期3年甚至更久的，那么违约金更是相当高昂。以600㎡的办公楼，80元/㎡/月的租金计算，一个三年期的合同解约违约金就高达17万之多了。何况很多租赁合同经常是以续签合同或补充合同的形式约定，经年累月的合同总额就不少，以此计算的违约金只能逐年递增了。

以本人实际处理租赁合同纠纷解约经验来看，最好直接约定解除权及违约金，如有可能最好加上不申请法院或仲裁机构调整违约金数额的约定。如“任何一方在合同期内提前解约，需提前15天通知对方，同时违约方需向守约方支付相当于本合同1个月租金数额（XX元）的违约金，对该等违约金数额，任何一方均不向人民法院申请调整。”

以上仅为作者本人愚见，欢迎各位读者朋友们批评指正。

来源：WeLegal公司法务联盟