“借名买房”发生纠纷如何维权？

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“借名买房”发生纠纷如何维权？

近年来，不少人为了规避限购令或为了破除贷款障碍，亦或是为了争享特定购房优惠，将自己的房子登记在亲朋好友名下，即实际房屋所有人与房屋登记权利人不一致，这就是我们所常说的“借名买房”。虽然“借名买房”好处不少，但其风险也不小，例如登记人反悔，拖延过户甚至拒绝过户、看到房价暴涨反咬一口等，常常会出现这样那样的法律问题，下面就从民法典的角度给大家讲解一下“借名买房”。

案例讲解

张三借李四名字买房，并签署借名买房协议，购房款项均由张三出资，但房屋暂时登记在李四名下，房屋交付后，张三一直住在该房屋内，后张三要求李四将房屋过户，李四予以拒绝。双方因此发生争议。

1、张三、李四签署的借名买房协议是否有效？

有效。借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。但其协议内容不具有对外效力，在经法定的变更登记手续登记前，李四是房屋产权证书上的所有权人，张三不得依借名买房协议直接取得房屋所有权。

2、张三如何维护自身权利，取得房屋所有权？

第一，张三直接去人民法院提起确认之诉，请求人民法院确认房屋所有权归于自己，此时需要提供双方的借名卖房协议、支付相关款项的账单、发票、收据等，形成完整的证据链条；

第二，张三可以去不动产登记机构进行不动产变更登记，如果李四不同意将房屋变更登记至张三名下，则张三可申请异议登记，异议登记申请后李四如果将房屋卖给第三人王五，则王五不得就其房屋所有权主张保护。但值得注意的是，张三在申请异议登记之后应当15日内向人民法院提起诉讼，若不起诉，异议登记失效。这里的15日为限制权利人及时行权的期限。

法律规定解读

《民法典》第二百二十条规定了异议登记，登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可向申请人请求损害赔偿。

所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议计入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而收到保护。异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

来源：高青县人民法院