二手房买卖卖家违约，定金如何赔偿？

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基本案情

张某、王某系夫妻关系，二人售卖位于合肥市政务区某处房产。2019年11月17日，王某以张某的委托代理人的名义与买方俞某签订合同，双方经协商一致房屋价款为106万元，并于12月5日前办理房屋过户手续。双方还签订《补充协议》一份，约定俞某支付定金2万元，如卖方张某、王某违约，应双倍返还定金;如买方俞某违约，定金可不予退还。合同签订当日，俞某支付定金20000元。合同签订后，因涉案房屋的抵押未能及时解除，张某、王某未能如约于2019年12月5日前办理房屋移转登记手续，并于2020年3月将房屋出售给案外人。俞某遂将张某、王某诉至法庭。

法院判决

蜀山区人民法院一审审理认为，张某、王某收取俞某购房定金20000元，未能按照合同约定在日期前办理房屋转移登记手续，现涉案房屋已出售给案外人，张某、王某的行为构成违约，并导致合同目的不能实现，故对俞某要求解除合同及补充协议，要求张某、王某双倍返还购房定金40000元的请求，依法予以支持。张某不服一审判决，提起上诉。合肥中院二审驳回上诉，维持原判。

法官评析

二手房交易风险较一手房更高，经常会有交易房屋存在抵押的情况，交易前到房产所在地的房地产交易中心查询房屋权利人信息、抵押信息十分重要，对于存在抵押登记的二手房交易，应提前征得抵押权人的同意并就如何涤除抵押权的事项进行明确具体约定。如抵押给个人或被法院查封，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押；如抵押给银行按揭，卖方可能需要用买方交付的订金和首付款去银行贷款再涤除抵押权，建议买方可以陪同卖方去银行还清贷款，确保购房款的最终去向，同时也建议不要把过户时间约定过长。

鉴于本案原、被告双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋就已经办理了抵押登记手续，造成房屋买卖合同在法律和事实上的履行不能，俞某请求房屋过户的诉求将无法实现。本案原、被告双方就买卖涉案房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效合同，双方均应依约履行合同义务，张某未能在合同约定期限前办理房屋转移登记手续，构成违约，俞某有权按照《补充协议》要求解除合同并双倍返还定金。

来源：合肥市中级人民法院