最高院：即使当事人确将非住宅性质的房屋用于自住，其亦不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除执行

吉林律师为您普法：HTTP://WWW.FABANG.COM/jilin/

【裁判要旨】**1.《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。2.当事人虽提交了燃气安装合同、供用气合同及燃气缴费发票等证据，拟证明其购买该房屋系用于自住，但并不能改变房屋为非住宅的属性。在房屋为非住宅性质情况下，即使其已交清全款，亦不属于商品房消费者，不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除执行。**

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申1131号

再审申请*人（一审被告、二审被上诉人，案外人）**：吴，女，1990年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张*，北京市仁人德赛律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王*玉，北京市仁人德赛律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：恒丰银行股份有限公司南充分行。住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。

负责人：辜*兰，该分行行长。

委托诉讼代理人：周*明，四川衡平律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周*洲，四川衡平律师事务所律师。

一审第三人（被执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司。住所地：四川省南充市高坪区明宇路**。

法定代表人：杨*斌，该公司执行董事。

一审第三人（被执行人）：四川思凯房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市高新区孵化园楼。

法定代表人：陈*兰，该公司执行董事。

一审第三人（被执行人）：陈*兰，女，1965年3月6日出生,汉族，住四川省成都市武侯区。

一审第三人（被执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司。住所地：四川省。住所地：四川省南充市顺庆区龙吟路**

法定代表人：唐*银，该公司执行董事。

一审第三人（被执行人）：唐*银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。

再审申请人吴因与被申请人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）及一审第三人南充莱茵威尔能源投资管理有限公司、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司、陈兰、唐*银申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2020）川民终273号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

吴依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审，主要事实和理由：一、二审法院判决吴所举证据不足以证明其与思凯公司在房屋查封前形成了真实的购房关系，事实认定错误。吴与思凯公司签订了《商品房买卖合同》及《地下车位买卖合同》，并以现金等方式支付了购房款及车位款，思凯公司也出具了收据及增值税普通发票并认可该事实，证明在房屋查封前已形成真实的购房关系。二、二审判决认定吴作为案外人对案涉房屋享有的权益要对抗恒丰银行南充分行享有的抵押权的优先地位,必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的要求，适用法律错误。首先，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》确定的权利顺位是“建设工程价款优先受偿权”优先于“抵押权”，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的特定买受人。其次，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是对无过错消费者物权期待权的保护，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。最后，从最高人民法院以往的裁判可知，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条是“一般”与“特殊”的关系，购房者可选择适用。三、本案中案涉房屋已交付给吴及其母亲伍XX占有使用并用于生活居住，吴对于未能进行产权过户没有过错，未办理产权过户的责任不在吴*。四、恒丰银行南充分行在案涉房屋买卖及交付在先情况下设定抵押权，存在明显过错，不符合善意取得的构成要件。

恒丰银行南充分行提交意见称，对案涉房屋依法享有合法有效的抵押权，吴*作为一般房屋买受人的期待权不能对抗抵押权，本案二审认定事实清楚、适用法律正确。

本院经审查认为，本案原审法院已经查明，恒丰银行南充分行与思凯公司签订了《最高额抵押合同》，该合同所附《抵押物清单》包括案涉房屋，且恒丰银行南充分行亦对案涉房屋办理了抵押登记手续，领取了案涉房屋的他项权利证书，已经依法取得了案涉房屋抵押权。本案原审法院也查明，案涉房屋办理抵押登记时，其所有权登记在思凯公司名下，在恒丰银行南充分行办理抵押权登记时，其上并无任何表征案涉房屋无法办理抵押登记的相关状态。吴*与思凯公司签订《商品房买卖合同》，但双方并未依法办理购房合同网签备案及产权登记手续。此外，《中国人民银行贷款通则》中关于抵押物尽职调查义务的相关规定，系从抵押权实现的安全性、可行性角度作出的管理性规范，恒丰银行南充分行是否进行尽职调查并不影响抵押合同及抵押登记的效力，故原审法院认定恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权合法有效的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

在原审法院已经查明并认定恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情形下，吴*如*要排除恒丰银行南充分行对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《执行异议和复议规定》第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。而《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。也即，一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。**因此，在恒丰银行南充分行对执行标的享有抵押权的情形下，吴作为案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，原审判决适用法律并无不当。

本案中，吴*与思凯公司签订的案涉《商品房买卖合同》明确所购买商品房用途为“办公”，土地用途为“商业”，土地使用年限自2006年9月13日起至2046年9月12日止。而双方所签《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》第一条也写明：“出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》示范文本，向买受人明示了全部销售依据——《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》”等，上述证据证明吴*对案涉房屋性质并非住宅应为明知。虽然吴*提交了案涉房屋现状照片及《燃气安装合同》、思凯公司出具的《情况说明》《供用气合同》及燃气缴费发票作为补充证据，拟证明其购买案涉房屋系用于自住，但上述证据并不能改变案涉房屋为非住宅的性质。在案涉房屋为非住宅性质的情况下，即使吴*已经交清房屋全款，其亦不属于商品房消费者，不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除执行。故原审判决认定“吴*作为执行案外人对案涉房屋并不享有足以对抗该执行的法定权利”的基本事实也不缺乏证据证明。

综上，吴*的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回吴*的再审申请。

审 判 长　李相波

审 判 员　孙晓光

审 判 员　孙建国

二〇二一年四月十九日

法 官 助 理 王电赏

书 记 员 胡青青

来源：怪兽法圈