15年前卖给外村人的宅基地要拆迁了，可以要回来吗？

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农村宅基地属于集体土地，只能在本集体内进行流转，若出售给本集体经济组织以外的人，转让合同应认定为无效。但所有的转让合同都无效吗？

近日，缙云县人民法院依法审理了一起案件，原告在将宅基地有偿转让给外村人后得知该房屋可能属于拆迁范围，于是想要通过诉讼判定该宅基地买卖合同无效，不过法院判决驳回了原告诉请，为何？

一起来以案释法

案情回顾

2005年，缙云某村村民王某准备将自己的120m²宅基地转让，外村人陈某与其丈夫得知后即与王某联系，表达购买意向。经协商，双方签订了一份《宅基地使用权有偿转让协议书》，协议约定王某将坐落该村一处宅基地使用权有偿转让给陈某及其丈夫。后陈某与其丈夫出资建造了四层半房屋。期间，陈某丈夫因病去世，陈某和该村另外一位村民结婚，并将户口迁入该村。

然而在2020年6月，王某得知自己15年前转让的房屋即将拆迁，为拆迁利益遂向缙云县人民法院提起诉讼，请求法院依法确认其与陈某签订的《宅基地使用权有偿转让协议书》无效。

庭审现场

原告王某认为

双方签订的《宅基地使用权有偿转让协议书》违反了我国法律相关规定，应当认定为无效。

被告陈某答辩称

2020年9月8日，其户口已迁至案涉宅基地所在集体经济组织。根据农村宅基地使用权政策，本村户口可享有宅基地使用权，现其已经依法取得该村户口，具备享有该村宅基地使用权的主体资格条件。因此，该房屋买卖合同效力已经得到补正，应当有效。

缙云法院一审审理认为

本案被告陈某在签订合同时虽系宅基地所在集体经济组织以外人员，但在一审辩论终结前已取得该集体经济组织成员资格，合同不应再认定为无效。且本案房屋买卖发生在十余年前，现王某诉请要求确认合同无效的行为违背了诚实信用原则，与法律精神相悖。故2005年双方签订的《宅基地使用权有偿转让协议书》有效。遂依法判决驳回原告王某的全部诉讼请求。

原告王某不服判决，向丽水中院提起上诉。

丽水中院二审审理认为

村民委员会作为基层群众性自治组织，享有自我管理、自我教育、自我服务的权利。而对村集体经济事务的自我管理，包括对村集体经济收益的处分、使用、决定权。农村集体经济组织成员资格的确定本质上是一种处分集体经济所得收益的行为，属于村民自我管理的一项重要内容，村民委员会出具的证明具有确认集体经济组织成员资格的作用。案涉村民委员会出具证明认可陈某具有该村集体经济组织成员资格，故陈某应当享有该村集体经济组织成员所享有的如宅基地使用权等成员权利。陈某与王某十余年前买卖宅基地使用权的主体瑕疵因陈某取得该村集体经济组织成员资格而得以补正，案涉《宅基地使用权有偿转让协议书》应当认定有效。

上诉人王某的上诉请求不能成立，故丽水中院二审判决驳回上诉，维持原判。

说法

本案陈某在宅基地转让时虽系宅基地所在集体经济组织以外人员，但陈某在一审辩论终结前已取得该集体经济组织成员资格，主体瑕疵得以补正，买卖双方属于同一集体组织成员，因此房屋买卖协议应认定为有效。

如何确定宅基地房屋买卖合同是否有效？

买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。

买卖双方不属于同一集体组织成员的，根据《土地管理法》第六十二条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，农村私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，应认定买卖合同无效。

不过，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

非试点地区，房屋买卖合同认定为无效后，应综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人土地升值或征收补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补偿问题。

法条链接：

《中华人民共和国土地管理法》第九条 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。

来源：丽水市中级人民法院