明责任控风险 保障购房人利益——聚焦商品房预售资金监管新规“五大亮点”
商品房预售资金监管新规于日前出台。新规有哪些亮点？出台背景如何？对房地产市场发展将产生什么影响？针对这些问题，新华社记者采访业内权威专家学者，对新规进行深度分析解读。
中国房地产业协会会长冯俊说，商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，促进房地产市场平稳健康发展，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。
商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。
记者梳理发现，自1994年城市房地产管理法出台，从立法上确立商品房预售制度以来，我国相继出台商品房预售管理办法等文件，从国家层面提出商品房预售资金监管原则和要求。但涉及监管额度、监管方式、资金拨付等具体监管规定则由地方自行决定，各地监管标准和提取规则差异较大。
但在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。
新规应时落地。专家表示，相较于以往，新规在完善规范商品房预售资金监管措施上有五大“亮点”值得关注：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。
新规明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。
同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。
国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松说，目前，许多居民仍需通过购买商品房来解决居住问题或改善居住条件，但担心付款后，房企不能如期交楼，从而不敢出手买房。保障商品房预售资金安全，确保专款专用于项目建设，保障房地产项目竣工交付，居民买房就吃了一颗“定心丸”。
清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉指出，在一些地方，预售资金监管也存在政府部门、银行为防范风险，过度提高监管额度，放慢放款拨付进度的情况。“这些做法出发点是好的，但大多缺乏科学依据，结果是降低了预售资金合理利用效率，增加了企业风险。”
在地方实际监管操作中，监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，即监管额度如何确定非常重要。中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说，此次完善规范商品房预售资金监管，很好地把握了原则性与灵活性，松紧适度。
比如，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
“新规还从有效控制预售制度带来的潜在风险的角度，规范管理其融资功能，防止房地产开发企业无序扩张。”刘洪玉说，“保障资金专款专用”可防止监管额度内的资金被房企违规挪用或抽调，也可避免预售资金被随意冻结或擅自扣划。新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。
邓郁松说，建立统一的监管规则有利于更好地保护各方利益、稳定各方预期。新规明确了各方监管责任，商业银行要依约履行账户管理责任，有发现、报告预售资金被违规挪用情况的责任。房地产开发企业按照拨付节点申请使用监管额度内资金的，经住建部门核实同意后，商业银行要及时拨付。商业银行擅自拨付监管额度内资金的，要承担赔偿责任。
“商品房预售资金监管新规，是为保交楼和维护购房人合法权益作出的必要制度安排，既不是要刺激房地产投资或消费，也不是要控制或遏制房地产市场的发展，有利于促进房地产市场健康稳定发展，使治理方式更加现代化，更加符合市场化规律。”冯俊强调。
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