关键词

　　执行异议 执行异议之诉 强制执行 排除强制执行 查封

　　裁判要旨

　　案涉房产局收到协助执行通知书并查封房屋之前，客观上并不能对外产生公示效力。在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，名下无其他居住用房，已交付全部房款，足以排除强制性性。

　　案例索引

　　【郭*玲与沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行等申请执行人**执行异议之诉案民事二审民事判决书**】

　　案号：(2021)最高法民终987号

　　案由：申请执行人执行异议之诉

　　裁判法院：最高人民法院

　　裁判日期：20**21年12月15日**

　　裁判理由

　　最高人民法院**二审认为：**

　　依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及一审法院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：郭*玲作为**案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。**

　　《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本条规定是*对消费者购房人的特别保护，即使申请执行人享有抵押权，只要案外人异议符合该条规定条件，均可以支持其排除执行的主张。**郭玲的主张需符合上述规定，方可排除农商行大东支行对案涉房屋的强制执行。

　　第一，关于合同签订情况。宏Y公司与郭*玲签订《商品房买卖合同》的落款日期为2014年10月23日。2014年10月23日，一审法院出具（2014）辽民二初字第54号协助执行通知书，请沈阳市房产局协助预查封案涉房屋。在沈阳市房产局收到该协助执行通知书并查封案涉房屋之前，客观上并不能对外产生公示效力。经查询，案涉房屋在沈阳市房产局预查封日期**为2014年10月29日，应以该日期作为人民法院查封案涉房屋的日期，可以认定宏Y公司与郭*玲在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同**。

　　第二，郭*玲自述除案涉房屋之外，其名下没有其他用于居住的房屋。中郭玲提交的证据能够证明所购房屋系用于生活居住。法院已查明，郭玲名下登记有位于辽宁省沈阳市铁西区商业用房一处，登记类型为备案合同、无所有权登记。可以认定郭玲所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。一审中，郭玲提交了宏Y公司向其出具的入住通知，时间为2014年10月23日。郭*玲还提交了垃圾清运费和预收电费的收款收据，以及供暖费、水费的发票等，可以证明其在人民法院查封之前已实际入住案涉房屋。

　　第三，关于价款支付情况。《商品房买卖合同》约定案涉房屋总价款为387982元。郭玲提交了2012年12月2日在宏Y公司刷卡44982元银联凭条；其前夫张长勇建设银行卡活期明细信息，显示2011年1月29日，张长勇向谷实的建设银行卡汇入34.3万元。2016年11月2日宏Y公司为郭玲开具387982元发票。可以认定郭*玲已向宏Y公司交付全部购房款，宏Y公司为其开具了发票。

　　因此，郭*玲的主张符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，其就案涉房屋享有的民事权益，能够**排除农商行大东支行的执行**。

　　最高法判决如下：

　　一、撤销辽宁省高级人民法院（2020）辽民初35号民事判决；

　　二、驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。