近年来，法拍房吸引了越来越多的关注，也成为很多购房者的新选择。需要注意的是，法拍房虽具备价格优势，但也存在一定风险。这其中，最为常见的情形是被拍卖房屋上有租赁，承租人以“买卖不破租赁”为由来对抗法院执行。

　　那么，什么是“买卖不破租赁”？“买卖不破租赁”又应如何适用？让我们一起走近今天的案例微观。

　　案情回顾

　　2018年，李某因刑事犯罪被判刑，其名下的某高档小区房产被法院依法变价处理。2020年，买受人邱某通过司法拍卖网络平台以竞拍价竞得该房产，两个月后，邱某取得房产登记证书，成为该房产新的所有权人。

　　但随后邱某发现，房屋内有人居住，自己花大价钱拍来的房屋却无法正常使用，遂与居住人倪某协商要求其按照市场价格支付房租或腾退。但倪某既不同意按市场价支付房租，也拒绝腾退，并出示房屋租赁合同、物业费和电费发票等材料以证明“买卖不破租赁”。

　　无奈之下，邱某将倪某诉至法院要求其腾退涉案房屋。

　　法院判决

　　一审法院经审理认为，从合同内容来看，原房主李某给予倪某特别优惠条件，应为李某的个人行为，并非正常的市场交易行为。该行为后果由通过司法拍卖方式取得房产所有权的邱某承受，有悖法律的公正与公平。既然倪某拒绝接受邱某提出的租赁条件，应将房产腾退给邱某，其因租赁合同遭受的损失，应向李某追偿，不应由邱某承担。故判决倪某将房屋腾退给邱某。倪某不服，上诉至北京三中院。北京三中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

　　法官提示

　　“买卖不破租赁”原则涉及交易安全以及买受人与承租人之间的利益权衡，承租人的权利固然应受保护，但也不能片面地牺牲交易安全、过度忽视买房人的权利，因此应对其具体适用施加一定的限制条件。

　　具体案件中，法院应考察租赁合同缔结的时间、背景以及合同履行情况，查明出租人与承租人之间是否存在其他债权债务等特殊关系，是否因特殊关系而具备某些让利、补偿的情形，租赁合同的内容是否违背公平原则、等价有偿原则等。对于经常出现的虚假租赁、倒签租赁等以租赁为由恶意占用房屋，阻碍法院执行，妨害买受人权利实现的情形，则当然不适用“买卖不破租赁”原则。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　此即为“买卖不破租赁”原则，即在租赁关系存续期间，即使租赁物发生所有权变动，也不影响租赁合同的效力，租赁关系不会消灭，买受人不能以其成为租赁物的所有权人为由，否认原租赁关系的存在，亦不能要求承租人返还租赁物。