随着居民生活水平不断提高，

　　置换更大的房屋成为了

　　许多人追求生活质量的方式之一，

　　小钟也有这样的美好期待。

　　1月，在中介的撮合下，

　　他敲定了丹徒区的一处别墅，

　　与房主小美签订了房地产买卖协议

　　并支付定金20万元。

　　01

　　案件转折

　　但4个月后，小美迟迟不按照合同约定配合办理贷款、交房等手续。小钟认为小美的行为已经违约，遂诉至法院，要求双倍返还购房定金40万元及利息。小美则辩称，合同无法履行是因房屋共有人被羁押无法出具经公证的书面委托，自己并无过错。买卖协议是由中介提供的格式条款，对其中的定金条款并未提示说明，自己也未实际收到定金，不应按照定金罚则双倍返还。

　　02

　　法院经审理查明

　　法院经审理查明，原、被告签订的买卖协议约定：签订协议时原告小钟给付被告小美购房定金20万元，该款由中介监管并出具收据（待此房交易结束，由中介转交被告），被告配合原告办理网签、贷款审批等，房款付清后10日内交付房屋；被告签订本协议时已征得房屋产权人及共有人的同意，否则应承担一切法律后果及违约责任，协议签订后若被告中途悔约应及时通知原告，并在二十日内双倍返还定金。因案涉房屋登记在被告及其配偶小强两人名下，被告还出具《承诺书》一份，载明如因其无权代理而导致房屋买卖合同无效，愿意承担一切违约责任。

　　协议签订当日，原告按照约定支付定金20万元，被告向原告出具定金收条，中介向被告出具了收款收据。后续三方还签订了《补充协议》，载明因产权人小强不能到现场签字过户，需要公证委托，现疫情原因不能及时公证，双方友好协商延期交易时间至2021年4月30日之前办理过户手续。但之后中介多次与被告联系到监狱办理委托公证的事项，均未果。到了5月，被告在与中介交涉时称“我也约不到（公证处），那就不卖了，抱歉！”“你别烦我了，这件事现在没法搞，我不卖了”。

　　03

　　法院经审理认为

　　法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有约束力。协议中双方约定了保障合同履行的定金条款以及定金罚则，且原告按照协议约定交纳了购房定金20万元，现被告明确表示不再履行合同，原告有权要求解除合同并要求被告双倍返还定金。

　　关于被告辩称的该定金条款系格式条款，其未实际收取定金20万元，不应按照定金罚则双倍返还。原告虽未将该款项直接支付给被告，而是按照交易惯例将款项支付给中介，对此被告亦明知，且未提出异议，还向原告出具了定金收条，应视为定金条款成立并生效，被告的辩解主张没有事实和法律依据，法院不予采纳。

　　关于被告辩称的因疫情无法办理委托公证的问题。首先被告并无充分证据证明其系由于疫情等不可抗力原因无法办理，且即使有此原因，也仅能表明被告在签订该房屋买卖合同时，并未取得其配偶的委托授权，进而导致无法办理产权过户交易手续。根据《民法典》相关规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任，故被告亦不能据此免除自己的违约责任。

　　综上，法院作出判决：被告小美支付原告小钟定金罚款20万元；某中介服务中心将收取的款项20万元返还给原告。判决后，被告不服提起上诉，二审法院维持原判。

　　04

　　法官寄语

　　买卖房屋，除了购买者需要注意房屋产权的归属等问题外，出售者也应当注意自身的履约能力与风险。本案中，小美本该获得出售别墅的利益，却因其无权代理导致房屋买卖合同无效，承担违约责任赔付了20万元。在此要提醒大家，人无信不立，无论是在生活中还是工作中，都应注重契约精神，严格遵循诚信原则，按照约定的条款履行义务，否则可能承担相应的违约责任，给自己或他人造成损失。