基本案情

　　2020年底，赖某与袁某签订《二手房买卖合同》一份，合同约定将赖某名下学区房卖给袁某，并在交房前将房内全部户口迁出，合同还约定了违约责任。后袁某依约支付了房款，赖某也配合房屋过户与交付。但赖某同住亲属户口直至次年8月才从房内迁出。袁某认为赖某未依约迁出房内户口，应按约定的“房屋总价为基准每日万分之五”支付违约金，故诉至人民法院，请求赖某支付逾期218天迁户口的违约金33万余元。

　　法院裁决：被告赖某于判决生效之日起10日内支付原告袁某违约金4万元。

　　律师分析

　　1、关于合同效力

　　赖某与袁某就案涉房屋签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，应属合法有效，双方应严格履行合同义务。

　　2、关于违约责任

　　《二手房买卖合同》中明确约定，赖某应于交房前将房内户口迁出，但该房内户口直到次年8月才迁出，超出合同约定期限，赖某系违约，应依约承担违约责任。

　　3、关于违约金调整

　　合同还约定，每逾期一天迁户口按房屋总房价万分之五支付违约金。本案中，袁某没有证据证明户口逾期迁出给其造成的实际损失，赖某已按约履行了房屋过户与交付等主要义务，故违约金标准过分高于袁某的损失。

　　在此基础上，人民法院综合考虑赖某的过错程度及合同履行，同时结合同期贷款利率，酌定判决赖某承担违约金4万元。