贵阳小区中高层住宅，住户每天搭乘电梯出行，业主往返密集的轿厢中，成为广告商投放的渠道。

　　这笔广告费用，位于公共区域中的共有部分的，日积月累成为业主们的收益。业主没有自治的贵阳小区，对于这笔钱难以直接过问，具体开销在物业管理方也不甚透明。

　　不过，也有秋后算账的时候。

　　花溪区吉林花园小区，就在成立业主委员会过后，将物业管理方告上法院，要求返还小区一期的电梯轿厢广告收益等。

　　2020年底，这起物业服务合同纠纷由市中级人民法院开庭二次审理，并作出终审判决。业委会不仅获得返还的电梯轿厢广告费27300元，还包括基站场地租赁费8150元。

　　这样的胜诉，有些来之不易。

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　　秋后算账

　　贵阳市花溪区吉林花园小区，听上去不太熟悉，但是大的区位，也是走过路过。其位于花石路上，就在贵大西校区往花溪方向，甲秀南路的十字路口右转再往里走不远。

　　2018年底，小区召开业主大会，选举产生第一届吉林花园业主委员会。并于2019年1月，依规向贵阳市花溪区住房和城乡建设局备案。

　　1个月后，业委会就向物业公司发出通知，要求接函之日起五日内，到业主委员会办公司办理移交手续。

　　一石激起浪花，小区管理业委会自主掌权后，头一件事，就是要把新账旧账，一起算清楚。

　　这个小区的物业管理模式，具有一定的代表性。2016年底，房开商选聘物管公司接管小区。在当时的《前期物业服务》合同中约定，业主共有物业设施及场所的经营收入的90%作为物业经营收入补充物业服务费，其余作为业主所得收益，纳入公共维修费用等。

　　直到2018年底，物管公司服务小区期间，牵涉到服务期间预收、代收有关费用的账册、票据，并退还承诺赠送一个月的物业费、预收物业费、车辆管理费、代收水费、电梯轿厢广告费、代收基站场地租赁费等各项费用。

　　小区业主公共部分的收益，主要集中在电梯轿厢广告费以及小区基站的租赁费。

　　电梯广告收益方面，小区中有10多台电梯需要维保，案涉轿厢广告的收益共计27300元。

　　小区基站租赁方面，2017年物业公司签订合同，同意铁塔公司在小区内放置电信通信设备提供物业管理服务。

　　期限自2017年12月31日至2020年12月30日止，每年服务费8150元，共计24450元。物管公司每年度第1个月的30日前收取下一年度费用。

　　案涉的基站租赁收益，认定为1年的物业服务费8150元。

　　庭审双方主要的焦点就落在，物管与业主双方，对于公共区域收益的处置，产生不同的意见。

　　物管方面认为，到手的收益都用于物业服务，包括产生的水电支出，以及公共区域维修费用等，是符合常情的。

　　而业主委员会则认为，业主支付的物业费用中，已经包括公共区域的支出。公共部分属于共有的收益，由物业公司擅自处置，不符合法理。

　　为此，业主委员会将物管公司告上法庭，但是在一审中，业主共有部分收益返还，并未得到法院支持。

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　　业主共有

　　一审判决过后，业主委员会再次起诉，向物业公司索要共有部分的收益。

　　案件审理过程中，根据“物权法”的相关规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

　　因此，案涉公共区域产生的收益应当归全体业主共有。

　　根据最高法的相关解释，房开与物业签订的合同，存在免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款等情形，损害业主们权益的不应得到支持。

　　同时，根据民事诉讼法的相关条款，房开与物业签订的合同，虽然约定收益部分可以归物管所有，但是房开本无权处分他人财产的收益归属。

　　此前房开与物业服务合同中，关于公共收益归物业公司所有的条款，未通过小区业委会的追认，未被法庭认可。

　　物业收取服务费，已经包括公共部分的维护，因此本身就是其服务成本。共有部分的收益及处置，当由业主委员会依程序合法合规确定。

　　最终，二审判决支持业主委员会的诉求，物业公司返还相应的广告费、基站产地租赁费，共计35450元。

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　　物业新局

　　小区共有部分收益的处置，看似个案的出现，却是小区物业费收取矛盾的体现。

　　房开选聘物业管理方时，以当时的物价核算的管理费用，伴随近年来人工、水电等费用的增加，成本也在上升。

　　不涨物业费的基础上，如果确实将小区的共有收益部分，投入到日常运维中，也是可以理解的。毕竟市场化的过程，需要养活员工，实现盈利。

　　近年来，贵阳小区业主委员会的陆续出现，已经逐渐打破小区传统的物管模式。业主们有权选聘优质的物业管理服务，也在倒逼物业方不断改善服务水平，提升服务质量，促进市场的优胜劣汰。

　　小区共有部分收益也不是黑匣子，需要在阳光下运行，切实服务于全体居民利益。

　　物业管理要以服务赢得认可，去争取得到业主们的认同。而业主委员会自身的选举与聘任，也对后期的自治能力提出较高的要求。

　　有权力行使的地方，相应的监督也不能缺位，也应当按照相关规定进行监管。

　　从长期而言，破题的关键仍然是，在发展中逐步*构建起业主与物业，良好的合作与服务的互信关系。*

　　每年，那些给业主们领红包的小区，都是让人羡慕嫉妒恨。

　　但是对于贵阳多数小区而言，成立业主委员会仍处于探索阶段，没有条件实现普及化。特别是对大型小区，超大型的小区而言，更是有很长的一段路要走。

　　加快贵阳小区物业管理的公开化，透明化的进程，双方的相互理解与支持，将有利于形成长期稳定服务合作。而在当前阶段中，符合具体社情民意的小管理模式，则是更加适宜的。

　　早期房开选择楼盘物业过后，如今业委会强势出现也好，物业水平参差不齐也罢，服务业主权益的物业管理者，已经能够感受到一声现实的回响，

　　**都是打工人，得清楚定位。