《民法典》正式施行，其中，有关居住、房产的一些条款和变动引起我们的关注。

　　笔者罗列了跟房子、居住有关的7个要点，为大家带来通俗易懂的解读。

　　1、买卖二手房，别要有居住权的房子

　　2、房子不解除抵押，可直接过户

　　3、房子70年产权，届满自动续期

　　4、小区共有部分收益，归业主享有

　　5、买房找中介，不能跳单，要付酬劳

　　6、妻子有权，要求小三归还所有财产

　　7、停车位租期最长20年

　　买二手房要查居住权

　　此次实施的民法典中，居住权是新增的规定，也是最大的亮点，影响很大。

　　划重点：居住权的设立不影响房屋所有权的变动，设有居住权的房子可以出售、继承或赠与，但不能出租，且但不管房屋所有权以哪种形式变动，享有居住权的人都可以继续住在房子里。

　　也就说，假设你买了一套有居住权的房子，根据法规，你无权让居住权人搬走，直到他居住权期限届满或者去世。居住权对于弱势群体有一定的保护作用，比如一位老人想把自己的房子过户给子女，但又担心过户之后子女把自己赶出去，这时候她就可以设立居住权保障自己的居住权益，安心养老。

　　房产不解押也可以过户

　　《民法典》未实施前，房子想要进行转让，需要先还清银行的钱，银行解除了抵押，房子才能交易。1月1日起，根据民法典物权编第406条规定：设立抵押的房子可以直接售卖过户，就是说可以带着抵押权卖（当事人另有约定的除外）。

　　也就是说，抵押人可以将抵押中的房子出售，不需要取得抵押权人同意，但是卖房子时仍需要通知抵押权人。从长远看，这项变动大大缩减交易时间，增加了资金安全性，促进了市场交易，简化了交易程序。

　　住宅70年到期后自动续期

　　《民法典》第三分编用益物权第三百五十九条，有2个重点，一个是住宅70年到期后可以自动续期，费用多少，需要依规办理；另一个是非住宅用地的续期，不是自动的，要按照约定或法规办理。

　　一般而言，公寓、写字楼、商铺多是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这也再次提醒购房者，并非所有房产都值得购买。对于意向购买二手酒店式公寓，更需要注意这一点。

　　小区共有部分收益，归业主享有

　　物业要做好高空抛物监管

　　日常生活中，大家会发现小区内的道闸、灯箱、电梯等，都有各类广告，以往这些广告的收益，多数业主都看不到，《民法典》里对这个作了明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的公共部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　除此之外，关于小区物业还有以下规定：

　　高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担，倒逼物业公司做好监控管理；

　　现在商业住宅物业公司多数是和开发商是一家的，这也就意味着开发商在设计小区的时候，就需要提前考虑到高空抛物监控管理，不能给自家物业埋雷挖坑。

　　物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为；实践中，物业服务人从供水、供电等单位所获得的授权一般是代为收费等有限的服务权限，物业服务人并没有取代供水、供电等单位成为供水、供电合同的当事人，不能利用自己作为物业管理人的便利条件侵害业主的用水、用电权益。《民法典》在最终表决通过的条款中增加本款规定，为物业服务人催收物业费采取措施划出了红线，对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。

　　炒掉物业公司以前需要“双过半”的业主同意，现在最低只需“双三分之一”业主同意。

　　在《物权法》时代，更换物业公司，需要“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；而在《民法典》时代，更换物业公司则需要“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；……经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，换算一下，也就是说，在参会人数满足法定条件的前提下，最低只需要专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主同意，就能就更换物业公司事宜形成有效决议。

　　买房找中介，不能跳单

　　在二手房交易中，房产中介人员替买家找优质房源，完成带看到交易全流程的服务，是需要买家支付中介费的。

　　与国外不同，国内的房产中介服务费，是都摊到买家身上的，因而相当于买家要付的中介费并不低，因而买家绕过中介跳单现象时有发生。当然，这对辛苦完成带看服务的房产中介人员来说，不公平也不合理。

　　民法典实施后，“跳单”便行不通了：第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

　　原配有权要求第三者归还所有财产

　　2020年12月31日，一些地方民政局的离婚人数是平时的三倍，就是因为从2021年1月1日起，民法典在婚姻方面也有了新的规定，30天离婚冷静期。

　　民法典另一个对婚姻关系中无过错方的保护，能让计划出轨的一方冷静下。

　　如婚姻期间，丈夫背着妻子出轨，并给出轨对象买车买房，侵害了妻子对共同财产的平等处理权，妻子可以起诉第三者，要求认定丈夫的赠予行为无效、让第三者返还财产；或者，向法院起诉要求分割共同财产。

　　此外，如果一方有重婚、实施家庭暴力、虐待家庭成员等重大过错，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。

　　第一千零六十六条  婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产：

　　（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为；

　　（二）一方负有法定抚养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。

　　全职妈妈如果离婚，可以请求另一方进行补偿。

　　第一千零八十八条：夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。

　　买卖不破租赁，租期最长20年

　　买卖不破租赁其实这条早就存在，在《合同法》有规定。此次民法典施行，《合同法》也废止，但这条依然被编在《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说房东卖了房，只要原租客的租房合同没到期，就还能继续住在房子里。同时，租客是享有优先购买权的。

　　如果房东在租赁期卖房，需要提前通知租客，且租客享有优先购买权。

　　第七百二十六条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　除此之外，“租赁合同”这一章，还对租赁期限作了明确：不得超过20年。也就是说无论是租房，还是租车位，你的租期最长不能超过20年。