爆雷之后，业主和租客由于没有了“第三方连接”，关系一下就变得微妙了起来。业主收不到钱，想要赶走租客是常理;租客交钱给了第三方，却被赶，也是可怜。

　　今天我们聊的案例是德寓爆雷之后，业主和租客之间发生的官司。一方面是业主想要赶走租客;另一方面，租客却动歪脑筋，想霸占房屋。业主和租客之间你来我往，打了两轮官司，双方各胜一场，让我们来看看到底是怎么回事?

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　　事由背景

　　2019年7月31日，业主刘先生将房屋委托给德寓出租，双方签订了《资产委托服务合同》，委托期限从2019年8月1日至2020年7月31日。在德寓爆雷之前，刘先生只收到了德寓一个月的租金3360元。

　　2019年8月14日，租客袁小姐和德寓签订《房屋租赁合同》，租金为每月3000元(呵呵，高收低租)，合同期限从2019年8月15日起至2020年8月14日，双方约定半年支付一次。合同签订后，袁小姐支付了合同保证金3000元，6个月(2019年8月15日-2020年3月14日)租金18000元。

　　2020年2月4日德寓爆雷。袁小姐拒不搬走，刘先生无法收到德寓的租金，在双方无法协商一致后，刘先生将袁小姐告上法庭。

　　02

　　一审，业主强制想赶人?败诉

　　2020年6月3日一审正式开庭，刘先生向杭州市江干区人民法院提出上诉，要求袁小姐立刻停止侵占房屋，腾空房屋恢复原样交还给刘先生，并支付侵占房屋期间所产生的所有费用(租金3360/月、水电燃气物业等，具体金额以实际交还房屋日为止)。

　　但法院认为，刘先生与德寓公司签订了《资产委托服务合同》，授权委托德寓对外出租，后德寓出租给了袁小姐后，袁小姐依法享有租赁使用的权利，并非无权占有使用。在委托服务期限及租赁期限均未届满的前提下，刘先生以袁小姐侵占为由要求腾退房屋，没有事实和法律依据，不予支持。

　　另外，根据合同相对性，双方应该根据《资产委托服务合同》、《房屋租赁合同》进行租金主张，因为双方之间并无直接合同关系，刘先生无权要求袁小姐向其支付租金，若刘先生某认为德寓公司在履行委托合同中存在违约，可另行主张权利。

　　说了这么多，帮大家简单翻译一下：法院就是认为租客袁小姐与德寓签订的《房屋租赁合同》依法成立，虽然德寓爆雷了但合同仍然有效。在委托合同、房租租赁合同都没到期的前提下，业主就没有权利赶人，要租金的话，业主可以告德寓的官司，告租客没用。

　　03

　　二审，法院被打脸，业主胜诉!

　　既然法院已经判罚，本以为此事就算“尘埃落定”，但业主刘先生却并不服。请注意，一审判决时，租客已经居住至2020年6月，自2020年3月14日后，租客既未向德寓支付后续的半年租金，也未向刘先生支付租金，等于免费住了3个月，并且后续也未搬离房屋，也不交租。(简直是老赖有没有?)

　　2020年8月，在刘先生忍无可忍的情况下，再度上诉，法院于2020年9月24日进行二审开庭。刘先生认为，一审事实认定不清应改改判，主要理由如下：

　　1、 自德寓2月4日爆雷后，租客根本没有任何协商余地，单方面不支付任何费用，拒绝归还房屋，且拒绝支付后续产生的所有费用，极不合理。

　　2、 时至今日(2020年9月)租客依旧侵占着业主的房屋，毫无归还意愿，也不愿意承担相应责任，其行为属于非法侵占，严重损害了业主对该物业拥有的合法权益。

　　3、 无论是委托合同还是租赁合同，租客都应支付房租。因为袁小姐的合同已经于7月31日到期，被上诉人至今依旧未归还房屋，该行为属于侵占。

　　业主刘先生要求撤销一审判决，依法改判支持刘先生的一审诉讼请求;且一、二审诉讼费由袁小姐承担。

　　当然，袁小姐则认为一审判决合理，至于为何一直滞留该房屋并未搬离，袁小姐称，是因为2020年8月1日合同到期后，无法联系到德寓公司，所以没办理交接手续，要求法院维持一审原判。

　　但这次法院的判罚变了：

　　法院认为刘先生与德寓公司签订的《资产委托服务合同》无证据证明存在无效的情形，依法应认定为有效，双方之间形成委托合同关系。德寓与袁小姐签订《房屋租赁合同》，德寓以自己的名义将案涉房屋出租给袁小姐，因德寓公司发生经营困难而导致合同履行障碍，刘先生要求行使前述《房屋租赁合同》项下收取租金和返还房屋的权利，理由正当，应予支持。

　　根据查明的事实，前述租赁合同的期限为一年，租金为3000元/月，袁小姐已经支付半年租金，剩余半年租金尚未支付，刘先生要求袁小姐向其直接支付剩余半年租金的要求，应予支持。

　　最终法院判决，撤销一审判决;租客袁小姐于本判决生效后十日内支付给刘雨舟房屋租金18000元;并承担一审、二审的案件受理费用。

　　解析：法院认为德寓仅作为业主的代理来行使合同，所以在德寓爆雷之后，业主应该继承租客与德寓签订《房屋租赁合同》中的相关权益，租客从2020年3月14日之后的租金应该交于业主，而不能不交租金。

　　一审法院之所以判决业主败诉，其主要原因是，当时委托代理合同、房屋租赁合同都未到期，业主无法强制赶人;但一审未判决租客向业主支付合同半年之后的租客，的确有“打脸”的嫌疑!。

　　04

　　总结

　　纵观整个案件，最终法院的判决应该算是一个“合理”的结局。业主无法强制赶走租客，租客最终也被判罚需要支付业主后续的6个月房租。

　　但对业主来说，这之中的确一波三折，如果一审败诉之后放弃，业主则只能吞下德寓爆雷的所有苦果，既无法收回房屋、也无法收回租金。租客本来是受害者，但却通过德寓爆雷的契机，不支付后续的房租，则完全不值得被同情!

　　总而言之，这都是高收低租惹的祸，长租企业把经营风险转嫁给业主、租客肯定是不合理，也极具风险的行为。任何事情都有底线，如果突破底线则会容易产生严重的后果，爆雷就是如此!