随着人们的经济生活水平不断提高，部分人群可能不仅仅拥有一套房屋，对于非居住的自有住房，大多数人会选择将其出租，更好的实现其经济价值，随之衍生了大量房屋租赁合同纠纷。

　　Q:

　　什么是买卖不破租赁原则?

　　A:买卖不破租赁是指出租人和承租人订立了租赁合同后，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。

　　买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。

　　Q:

　　什么情况下适用买卖不破租赁原则?

　　A:需要满足以下4个条件：

　　1.租赁物所有权转让时，已经存在合法有效的租赁合同，即合法承租在先，所有权变更在后;

　　2.租赁物已经交付给承租人使用;

　　3.租赁物所有权被出租人转让给第三人;

　　4.租赁物所有权的变动发生在合同约定的租赁期内。

　　Q:

　　是否存在例外情况?

　　A:以下三种情况不适用买卖不破租赁：

　　1.当事人另有约定的，即出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束;

　　2.房屋在出租前已设立抵押权。因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现;抵押在先 + 租赁在后 = 抵押权优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同。

　　3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的，如果查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”。查封在先 + 租赁在后 = 查封优先于承租权 → 买受人可以不继续履行租赁合同

　　律师建议

　　1.建议签订房屋租赁合同前到房地产交易中心查询房屋信息：①房屋是否为出租人所有;②房屋是否设定了担保物权;③是否存在被人民法院依法查封的情况。

　　2.建议签订房屋租赁合同时将不动产登记证书及出租人身份证件复印件作为合同附件;

　　3.如果发现准备租赁的房屋已经被查封或者设有担保物权，建议在租赁合同中明确约定违约责任。如：因为抵押权实现或者查封的房屋被拍卖，致使承租人不能继续租赁房屋的，出租人应承担违约责任，并赔偿承租人的损失：包括但不限于租金损失、装修损失、维权的相关成本支出等。