针对小区共有部分的维护和管理职责，物业与业主发生争议。近日，合肥市中级人民法院对肥东县人民法院关于某起物业服务合同纠纷作出的一审判决予以维持，认为物业公司应依照物业服务合同的约定对案涉小区的共用部位进行维护和管理，对履约不能而造成损失的部分应当予以赔偿。

　　案情回顾

　　张某某系肥东县某小区的业主。2019年1月12日，张某某所在小区的业主委员会与某物业公司签订了物业服务合同，约定某物业公司向该小区提供物业服务。2019年11月24日，张某某发现客厅、卧室、厨房、卫生间涌满污水，厨房菜盆排水口向外冒污水，造成房屋内积水，家中家具、木地板等屋内物品被污水浸泡，损失惨重。某物业公司遂联系专业管道疏通人员上门疏通，并确定返水原因系小区共用管道堵塞。事发后经双方协商无果，张某某诉至肥东法院。

　　庭审过程

　　案经送达后，双方就张某某家的实际损失向肥东法院申请专业机构鉴定。2020年6月16日，肥东法院公开开庭审理此案。

　　庭审中，双方争议焦点为某物业公司是否应当承担赔偿责任以及该案双方承担过错责任的比例。

　　张某某陈述，家中被污水反渗是因为物业公司未对共用管道进行维护管理造成，物业公司应当赔偿并承担全部责任。

　　物业公司辩称，张某某私自改变房屋使用性质，将案涉房屋用于商业办公，且房屋长时间没有人居住，致使不能第一时间发现渗水，造成损失扩大。因此张某某对其房屋疏于管理，应当承担过错责任。

　　审理结果

　　法院经审理认为，张某某作为小区业主,某物业公司为该小区物业服务者,双方签订了《物业服务合同》,该合同不违反相关法律法规的规定,合法有效。该合同约定物业公司对小区的共用部位负有维护和管理的职责,现因共用下水道反水导致张某某室内财产的损失,属于没有按照合同约定履行维护职责所致,物业公司应当承担主要责任。

　　同时，该案中因张某某本身也未尽到注意义务,导致其损失进一步扩大,张某某自身也有一定过错,应当承担次要责任。

　　肥东法院作出一审判决后，某物业公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。

　　8月25日，合肥市中级人民法院作出判决，认为物业公司作为小区提供物业服务的主体，共用下水道作为共用设施设备，其日常维修养护亦应属于物业公司的职责范围。现因共用下水道返水造成张某某屋内积水，导致其财产受损，因此物业公司应当对张某某损失进行赔偿。

　　说法

　　对小区的共用部位进行维护和管理的义务一般会明确约定在《物业服务合同》中，业主在受到损失后可以依照合同的约定向物业公司主张赔偿。物业公司如果主张其管理行为没有过错、承担的损失责任应当减轻的、不应承担违约责任的，应当从损害的情况、因果关系、过错承担三个方面主张权利，并应与业主友好协商，解决矛盾，努力创建和谐小区环境。

　　作为与房屋有最亲密关系的业主，当发现物业公司对共用部位的维护和管理义务不符合规定的，应当及时向物业公司进行反馈，防微杜渐，避免损失的发生;同时业主也要尽到注意义务，当发现房屋问题时，更应及时止损，降低损失，并与物业公司友好协商，降低解决纠纷的成本。