居住权是民法典新增的规定，和我们的生活息息相关。
我们先来看看居住权的概念和运用场景、居住权与出租、出售的关系，之后结合一部电影《可爱老女人》探讨居住权与所有权、继承权之争。
居住权的概念和典型运用情景
居住权是指一个人按照书面合同的约定或者按照遗嘱，有权住在别人的房子里。
比如一个老人家，他七十岁时再婚了，他名下有一间房子，他的老伴没有房子。他担心自己百年之后，老伴会被他的女儿赶出去，无处容身。他可以定立遗嘱，把房子留给女儿，但是写明老伴有居住权，直到老伴去世。这是运用居住权的典型情景。
又如，在离婚协议中，约定给前妻或前夫一定期限或一定条件下的居住权，这是运用居住权的另一个典型情景。
其实，居住权在现实生活中一直存在，上述两种情况中的约定或指定，司法中也是认可的。
最近有一个真实案例，是北京市第二中级人民法院于2020年5月28日作出的判决（2020年京02民终3406号）：
离婚协议约定房子归男方所有，女方可以一直居住（没有时间限制）。后来男方将房子赠与给男方母亲，男方母亲将女方赶走。女方起诉要求按照市场租金补偿壹佰万。一审法院判决男方补偿女方壹拾伍万，男方上诉，二审维持原判。
民法典关于居住权的规定
2021年1月1日生效的《民法典》在新中国的法律体系中第一次以法条的形式明确了居住权这个概念。
《民法典》规定：
居住权必须由当事人在书面协议中约定（第366条），或者房屋产权人在遗嘱中指定（第371条）。
居住权是无偿的，除非当事人在居住权合同中约定是有偿的（第368条）。
当事人必须在不动产管理部门进行登记，居住权才成立（第368条）。
居住权具有人身专属性，不可以转让，不可以继承（第369条）。
合同约定的居住权期限到了，或者享有居住权的人死亡，居住权就终止了（第370条）。
居住权与房屋的出租、出售
已设有居住权的房子是不可以出租的，除非居住权合同中写明可以出租。（第369条）。
正如“买卖不破租赁”，房屋产权的变动不影响居住权（居住权设立在先）。
同样，居住权不影响房屋产权的变动。设有居住权的房子，可以出售，可以继承，可以赠与。
但是，有人居住在房子里（而且很可能是长期居住），肯定会影响对新业主占有、使用房产。所以我们去买房子的时候，务必要先到房管部门查清楚房子是否有居住权。
居住权和继承权之争
《可爱的老女人》是一部以浪漫之都巴黎为背景的情感伦理片，两代人横跨四十多年的恩怨，最后集中到一处花园公寓。
甲和乙各自有家庭，保持着婚外情。乙的丈夫去世后，乙继承了一套豪华公寓（以下简称房屋）。因为乙没有其他收入，甲想给乙每月一笔生活费，于是甲和乙签订合同，甲向乙购买乙的房屋，分期付款，每月2400欧元。在甲付清全部房款之前，乙保留房屋的所有权，而且乙居住在该房屋之内。
N年之后，甲去世，遗嘱写明这套房屋由儿子丙继承。丙向乙主张该房屋的所有权，但是乙抗辩说，甲还没有付清房款。丙想住进该房子，乙要求丙每月支付分期房款，并缴纳租金。
甲和乙之间的合同是什么性质？按照中国的合同法，属于“分期付款、所有权保留”的买卖。
甲在什么情况下能取得这个房屋的完全的物权，一定要支付清全部的款项吗？
甲乙的“分期付款购房”合同类似于供楼。但是房屋按揭合同下，买受人是有权居住在房子里面的。
电影中却是卖方乙一直居住在房子内，并约定乙去世前都有权居住在房子内，相当于乙享有居住权。
甲先于乙去世，实际上整个合同履行期间，房屋都没有交付给甲，也没有过户给甲。甲在世时能否以“显失公平”主张合同无效或者解除合同？甲和乙之间的情人关系，是否衡量合同效力的因素之一？
因为甲已经支付了大部分的房款，可以说是房屋的“实际权利人”，而丙从父亲甲处继承了这套房屋，可以说丙是这个房屋的“实际权利人”。如果丙还要向乙支付租金，相当于甲出钱租自己的房子。丙既要供房，又要交该房的租金，让人感觉特别不合理。
丙继续付清房屋的余款，才能主张房屋的物权吗？还是可以要求解除合同，乙返还房屋款项？如果解除房屋买卖，丙能否主张房款的利息？
这个案例，非常有意思，值得法律人从物权法和合同法的角度好好研究。
居住权能否排除强制执行？
居住权的规定会不会被利用作为对抗执行、逃避债务的手段？这是人们所关注和担心的。
有人认为：按照法理，居住权和债权以发生在前的优先，这样也可以避免有人利用居住权逃债。如果居住权设立在先，债权发生在后，那么居住权可以排除强制执行。如果债权发生在先，居住权设立在后，那么居住权不能排除强制执行。
有人认为：没有优先权的债权或者没有先行查封的债权，是不能对抗后来登记的居住权的，即使该债权发生在先，居住权属于物权，具有排他性。但债权人或许可以通过诉讼撤销不正当设立的居住权来维护自己的权利。
居住权的社会效应如何，要等明年1月1号民法典正式生效后观察。不过相信即使发生有人利用居住权损害他人利益的情况，法律也会“魔高一丈，道高一尺”，出台相应的对策。
