2018年6月，小张在房多多地产代理有限公司居间下，把自己的一套房产以456余万的价格卖给李姐，并签订了《房产预约买卖协议》（NO:00001）。

　　一个月后，李姐看该房产价格走高，但是手里房子还没有完成正式买卖合同的订立以及办理过户登记等手续。

　　李姐心里急啊：

　　自己的房子一个月的时间里就涨了10多万，万一房市不稳定，价格跌了可怎么办？！

　　李姐想着有利可图，把心一横，就反手就将这套房子转卖给了王哥，并签订了《房产预约买卖协议》（NO:00002）。

　　该份合同中约定房款总价为471万元，王哥在2020年7月19日前要到房管局签订买卖合同，并办理登记手续，如果违约，违约方要赔偿总房款20%的违约金以及各项实际损失和收益损失。为了能让房产顺利交易，在合同甲方处李姐代为签署了小张的名字，协议签订后，王哥依约支付了房款。

　　李姐想着自己的这波操作真是666，一个月的时间里就净赚15万呢，天底下哪有这么好的事情，正当李姐沾沾自喜时，这麻烦事就上门了——

　　小张因涉讼被申请强制执行，涉案房产2020年9月28日被采取司法查封措施。

　　王哥无法完成房产过户，便把小张和李姐告上法庭，请求解除合同，并返还购房款、罚息等，支付违约金，赔偿各项费用500余万元。

　　李姐辩称：

　　自己是小张的代理人，与王哥无合同关系。由于王哥不具备购房资格、贷款额度不够或者其他自身原因，未按时完成过户手续，自己没有过错不应该赔偿。

　　小张辩称：

　　自己没有和王哥签订合同，是和李姐签的买卖合同，不应向王哥赔付。

　　海沧法院经审理认为

　　李姐与王哥签署的转卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。

　　争议问题争议问题

　　一是小张是否是本案的相对方。李姐提出其是受托代小张签署转卖合同，但未提交证据证明，且小张否认的情况下，王哥、李姐主张小张是本案合同的相对方缺乏依据，本院依法不予认定。王哥请求李姐与小张对买卖协议项下义务承担连带共同责任，缺乏合同及法律依据。

　　二是王哥请求解除与李姐之间的转卖合同。讼争房产被人民法院采取保全措施，依法不能转让，转卖合同在法律上不能继续履行，虽然是小张被起诉造成案涉房产被法院查封导致合同不能继续履行，但李姐未能保证案涉房产可以正常过户，不能依约向王哥转让案涉房产，仍构成违约，王哥请求解除转卖合同，有相应的法律依据，本院依法予以支持。

　　三是转卖合同解除之后的责任承担。王哥无正当阻却事由未在双方约定办理过户登记的期限内办理房产过户登记，也构成违约。王哥的违约行为在先，讼争房产被查封的事实在后，王哥违约之后发生的双方协议不能继续履行的风险，王哥也因自身存在违约应自行承担相应的法律责任。除购房款及与讼争房产直接关联的费用可以请求返还外，王哥为履行本案协议支付的其他费用应由其自行承担。

　　法院遂判决解除王哥和李姐的房产预约买卖协议，相应的购房款、契税、补差款返还王哥。

　　房屋转卖合同履约过程中，买受人拖延过户违约在先，后房屋因房主原因被查封，出售方无法交付房屋，合同双方当事人均构成违约，买受人不得主张根本违约，应承担为履行合同支付的相关费用。

　　此外，炒房者作为转卖合同的相对方需要承担因房主等第三人原因带来的违约风险，不仅无法获得转卖房产的价差，可能要支付高额的诉讼费及律师费等诉讼成本。