购房置业、居有定所

　　是人们的美好愿望

　　如果所购房屋

　　因卖房人、开发商的原因被法院查封

　　购房人的权利

　　能受到法律的优先保护吗？

　　一个案例

　　一条规定

　　带你了解

　　近期，秀洲法院审理了一起案外人提起执行异议的案件。买来并居住的房屋，未办理过户登记，后发现因原户主与他人的借贷纠纷而被法院查封，于是买方诉请法院停止执行、解除查封。秀洲法院支持了原告的诉请，该案现已判决生效。

　　案情简介

　　费某于2020年1月与宋某签订房屋买卖合同，以142万元的价格购买宋某名下一套93平的房产。之后费某按照合同约定，支付了定金及首付款共计70万，在此期间，费某搬至该房屋居住，但房屋却迟迟未过户到费某名下。

　　2021年10月，因卖房人宋某未偿还司某借款，法院将上述房屋作为宋某名下的可供执行财产予以查封。费某作为案外人提出了执行异议之诉，诉讼中，费某将剩余房款72万元交至法院案款账户。

　　法院判决

　　秀洲法院经审理认为，费某提交的房屋买卖合同、转账凭证、收据、水电费、物业费缴费凭证等证据，能够佐证费某与宋某签订了合法有效的书面买卖合同、支付了部分价款并合法占有房屋的事实，而且房屋未能办理过户手续，并非由于费某自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，秀洲法院最终支持了费某的诉讼请求，判决停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。该案现已判决生效。

　　法官说法

　　民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房款、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。

　　正是考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用了房屋，但并非由于自身原因未将房屋变更登记至其名下的情况，法律做出了优先保护购房人权利的规定，满足相应条件的情况下，即可以排除金钱债权对所购房产的执行。由于费某的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，故法院支持了其停止执行房屋的请求。费某的权益也因此得到维护。

　　法官提醒，在买卖房屋时应弄清是否有查封、是否能过户等情况，合理规避买卖房屋的法律风险。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

　　第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

　　第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。