说起人生喜事

　　买房算是一件

　　开开心心置办房屋

　　生活有了新的盼头

　　谁想到

　　还没来得及过户

　　房子就被法院查封了

　　这是怎么回事？

　　基本案情

　　2020年1月，费某与宋某签订房屋买卖合同，以142万元的价格购买宋某名下一套93平米的房产。之后费某按照合同约定，支付了定金及首付款共计70万元。在此期间，费某搬至该房屋居住，但房屋却迟迟未过户到费某名下。

　　2021年10月，因卖房人宋某未偿还司某借款，法院将该房产作为宋某名下的可供执行财产予以查封。费某作为案外人提出了执行异议之诉，诉讼中，费某将剩余房款72万元交至法院案款账户。

　　法院认为

　　秀洲法院经审理认为，费某提交的房屋买卖合同、转账凭证、收据、水电费、物业费缴费凭证等证据，能够佐证费某与宋某签订了合法有效的书面买卖合同、支付了部分价款并合法占有房屋的事实，而且房屋未能办理过户手续，并非由于费某自身原因所致。鉴于费某已将剩余房款交付法院案款账户，法院最终支持了费某的诉讼请求，判决停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的查封。

　　法官说法

　　民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房款、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。因此，考虑到现实中存在的种种情况，法律做出了优先保护购房人权利的规定。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　由于费某的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，故法院支持了其停止执行房屋的请求。费某的权益也因此得到维护。

　　法官提醒

　　在买卖房屋时

　　应弄清是否有查封

　　是否能过户等情况

　　**合理规避买卖房屋的法律风险