争议焦点

　　郝某称涉案房屋属于夫妻共同财产，其买卖房屋系无权处分行为，根据查明的事实，房屋产权证书显示该房屋登记为郝某单独所有，不动产物权登记具有公信力，郝某对涉案房屋有完全的处分权利，郝某的前夫是否同意出售涉案房屋，不是本案房屋买卖合同不能履行的合理理由，史某在购房时已经尽到了审慎审查的注意义务。

　　郝某未按合同约定的期限办理完毕注销抵押登记手续，且明确表示不愿继续履行合同并将定金退还史某，致使合同目的不能实现，已经构成根本性违约，史某要求解除《存量房屋买卖合同》予以支持，郝某依法应当承担相应的违约责任。

　　双方约定如因出卖人的原因不能履行合同，应按照购房总价款的20%支付违约金，且应退还所收的定金，同时在第五项约定，除应承担相应条款的违约责任还应向对方支付因主张违约产生的其他费用，包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等。购房合同总价款2960000元的20%的违约金即592000万元，郝某除应承担上述的违约金外，按照合同的约定，还应承担史某因主张违约产生的其他费用。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”史某在本案合同不能履行后的一个多月左右，在涉案同一小区所购的户型面积基本相同的房屋，相较本案合同房屋的约定价高出66万元，合同约定的购房合同总价款的20%的违约金并未高于房屋的溢价损失，符合法律规定。

　　基本案情

　　史某向一审法院起诉请求：

　　1、解除史某与郝某签订的《存量房屋买卖合同》；

　　2、郝某支付史某违约金59.2万元；

　　3、本案诉讼费、保全费、保险费、律师费等由郝某承担。

　　一审查明

　　2020年12月23日，郝某(出售方.甲方）与史某（购买方.乙方）在链家宝业公司的居间服务下，签订了《存量房屋买卖合同》。合同约定：史某以按揭某某购买郝某名下房屋一套，总价款为2960000元。

　　该合同第二条第三项约定：该房设定的抵押，甲方最晚应于2021年1月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，最迟应于2021年3月31日之前办理完注销抵押登记手续，若非因甲方自身原因导致无法办理的，则可以将解抵押时间顺延15日；第四条第三项第一款约定：乙方自行向甲方支付定金100000元，乙方交付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分；第十一条第一项约定：若甲方未按约定办理房屋抵押登记注销手续则视为违约，乙方有权解除合同。第三项约定:甲乙双方任何一方逾期未履行合同义务的，超过十五日的，违约方应自违约行为发生之日起十五日之内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金。第五项约定:交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任还应向对方支付因主张违约产生的其他费用，包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等。

　　该合同签订当日，史某向郝某支付了定金100000元。同时，郝某与史某及链家宝业公司签订了《居间服务合同》，该合同第三条约定了史某支付居间服务费85840元，贷款服务费3000元，权证服务费1000元，合计89840元，合同签订当日史某向链家宝业公司支付了89840元。

　　另查明，涉案房屋系郝某与其前夫胡某某在2015年8月28日按揭贷款购买的，该房在中国银行西安解放路支行办理了按揭贷款。2019年5月17日郝某、胡某某协议离婚，进行了离婚登记。离婚协议书约定：双方婚后无共同财产，双方各自名下的私人财产归各自所有。涉案房屋登记在郝某名下，系单独所有。后因双方在办理产权过户手续时产生争议，故史某诉至法院。

　　2021年4月19日，郝某将史某交付的100000元定金退回给史某。2018年11月6日，中国银行西安解放路支行调整至中行西咸支行。史某向一审法院申请了财产保全，查封了房屋，保全费3980元，保险费1000元。庭审中，史某表示不要求链家宝业公司、中行西咸支行承担责任。

　　一审判决

　　一审法院认为，郝某和史某签订的《存量房屋买卖合同》及郝某、史某与链家公司签订的《居间服务合同》均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故两合同应合法有效，双方均应依约履行。郝某在涉案房屋买卖合同履行中，并未按约定履行，已构成违约，根据双方签订《存量房屋买卖合同》约定，对史某要求解除《存量房屋买卖合同》予以支持。

　　关于史某主张的郝某承担合同总价款2960000元的20%的违约金即592000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定“约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，《合同法解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金的主要目的是赔偿非违约方实际损失，并不是为了严厉惩罚违约方，故应以实际损失数额为限。本案中，史某产生的实际损失有：居间服务费85840元、贷款服务费3000元、权证服务费1000元、律师费28000元、诉讼费5360元、保全费3980元、保险费1000元、定金100000元所产生的利息5133元（从2020年12月23日至2021年4月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍计算。）上述款项合计133313元。

　　关于史某主张案涉房屋升值差价损失问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”史某在与郝某签订《存量房屋买卖合同》时，应当知道涉案房屋系郝某与胡某某婚姻关系存续期间购买的，故史某应当预见到将来可能产生因胡某某不履行按揭贷款办理手续，导致涉案房屋无法交付的后果。且史某主张解除与郝某签订的《存量房屋买卖合同》，故对史某主张的房屋的升值差价损失，不予支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，并结合本案实际情况，对郝某应支付给史某的违约金数额酌情调整为133313元。

　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，遂判决：一、原告史某与被告郝某签订的《存量房屋买卖合同》解除；二、被告郝某向原告史某支付违约金133313元；三、驳回原告史某其他的诉讼请求。

　　上诉意见

　　上诉人史某上诉事实与理由：

　　1、一审法院认定事实错误。133313元系居间服务费、贷款服务费、权证服务费、律师费、诉讼费、保全费、保险费、定金100000元产生的利息之和，而非违约金性质，一审法院在判决中将上述费用笼统表述为违约金，系对案件事实认定错误，应当予以纠正。上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》约定，被上诉人最迟于2021年3月31日前办理完毕注销抵押登记手续，但截止上诉人一审提起诉讼之日，被上诉人以实际行为明确表示拒绝履行买卖合同确定的相关义务，未注销抵押登记手续，虽经上诉人及链家宝业公司多次催促，仍未办理，因此后续的网签备案、过户等手续无法进行，一审法院认定双方发生争议是在办理产权过户手续时，显然系对本案基本事实的认定错误。一审判决认定解抵押手续与被上诉人前夫胡某某有关，认为上诉人对此存在过错没有事实依据和法律依据。

　　涉案房屋所有权人系被上诉人，不论是在离婚协议中的约定，还是房屋产权登记显示，涉案房屋系被上诉人的个人财产，房屋办理按揭贷款手续问题与胡某某无关。根据个人买房按揭贷款的流程，借款人系被上诉人，被上诉人完成相关按揭手续后，银行根据借款人即被上诉人的委托将贷款转入相关的收款人账户，还款义务人也系被上诉人，不存在胡某某来履行办理按揭贷款手续的问题，被上诉人在一审中的抗辩根本不能成立。在整个房屋交易过程中，上诉人不存在任何过错，一审判决这种认定也有悖于市场交易的规则，不利于保护市场交易的活跃发展，更是损害了买受人善意第三人的合法权益。

　　2、一审法院在法庭辩论终结后，被上诉人再次提交了证据，一审法院仍安排庭审并组织了质证。一审判决完全按照被上诉人在违反法定程序后提交的相关证据以及发表的意见作为判决的依据，系程序违法，应当予以纠正。

　　3、一审法院在认定违约金的数额上适用法律错误。本案中《存量房屋买卖合同》系上诉人与被上诉人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，上诉人与被上诉人均应按合同约定履行，被上诉人单方面退回购房定金以实际行为表明了其拒绝履行房屋买卖合同意见构成根本违约。签订涉案合同时，被上诉人向上诉人提供了房屋产权证书、离婚协议书、离婚证，离婚协议明确约定了上诉人与其前夫婚后无共同财产，双方各自名下的财产归各自所有。涉案房产亦登记在被上诉人名下，房产权属明确，不存在所有权归属的争议问题。

　　即使存在争议，根据双方签订的《存量房屋买卖合同》第3条第1款中的约定“甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无其他人对该房屋享有优先购买权；如房屋权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同交易的，乙方有权解除合同。给乙方造成损失的，由甲方支付房屋总价款20%的赔偿金。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”该条约定对于被上诉人作为出卖人的相关义务作出了明确、全面的说明，故被上诉人拒绝履行合同的理由不能成立，更不影响其向上诉人承担违约责任以及违约金的计算标准。

　　4、上诉人审查了被上诉人提供的不动产权属证明书、查看了被上诉人提供的单身证明、离婚协议，在被上诉人的带领下，与不同的买受人同时实地查看了房屋现状，因为被上诉人承诺将该房屋现有的家具、家电一并出售给上诉人，最终上诉人以高出当时市场价格约20万元的价格在第三方中介机构的见证下与被上诉人签订了买卖合同，上诉人尽到买受人在购房时的全面、审慎合理审查注意义务，在本次交易中属于善意第三人，被上诉人恶意毁约的行为迫使上诉人另行购买房产，市场价格上涨，导致上诉人以362万的价格购买了同地段、同户型的房屋（且不含家具家电），致使上诉人损失了66万元的重大损失。被上诉人抗辩违约金过高既没有事实依据也没有法律依据，不能成立。一审法院在未查明上诉人实际损失的情况下，机械单调的以“过分高出造成的实际损失的”予以调整，没有前提。双方在《存量房屋买卖合同》第11条中明确约定“1.甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，乙方有权解除本合同。甲方应按照购房总价款的20%向乙支付违约金，且甲方应退还乙方全部已收款（包含定金）：③拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；④甲方未按照约定按时办理房屋抵押登记注销手续的。”一审法院实质上是损害了上诉人合法利益的同时，令被上诉人因为违约行为从中获益，这是在鼓励社会市场交易积极违约，不符合法理也不符合情理。房屋市场价格上涨导致被上诉人不愿意履行双方的《存量房屋买卖合同》，其行为违反了我国民法规定的诚实信用原则，也违反了双方签订的房屋买卖合同，合同约定的违约金条款系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，被上诉人应当按照约定向上诉人支付592000元的违约金。综上，上诉人认为一审判决中对于违约金的数额认定存在重大错误，请求依法查明事实，予以纠正，维护上诉人的合法权益。

　　被上诉人郝某辩称:

　　1、关于史某损失的问题：从本案所涉合同中不难看出，本案合同的履行由以下几个阶段组成：第一阶段：2020年12月23日，郝某、史某签订《存量房屋买卖合同》；第二阶段：2020年12月23日，史某向郝某支付定金人民币100000元整；第三阶段：2021年1月15日前，郝某向贷款银行提交一次性还清剩余贷款的申请；第四阶段：2021年3月31日前，郝某办理完毕注销抵押登记手续；此期间，因银行业务需求可以顺延至2021年4月15日；第五阶段：网签通过后3个工作日内共同向资金监管机构申请开通资金监管账户；第六阶段：史某向银行申请办理抵押贷款；双方于网签办理后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第七阶段：史某贷款审批通过之日起3日内将第一笔购房款人民币1080000万以房管局监管的方式支付甲方；第八阶段：史某贷款获批准后，由银行按照规定将贷款金额1780000元转至甲方房管局监管账户；第九阶段：双方于缴税当日共同申请办理房屋所有权转移登记手续；第十阶段：办理权属转移登记当日，郝某向史某交付房屋。第十一阶段：房屋所有权转移登记之日起3个工作日内郝某办理户口迁移手续。

　　从上述合同履行阶段而言，本案所涉合同仅仅履行了不足三分之一，后期的八个阶段均未履行，也没有作任何时间性的约定；从本案而言，郝某履行合同第四阶段的义务仅超过了合同约定的最长期限四天时间而已，且在迟延履行第四天即2021年4月19日郝某便已向史某退还了所有定金，而史某就在取得郝某退还当日立即提起诉讼，索要高额的违约金，不难看出其真实目的。因此，郝某认为史某作为买受人自支付定金之日起至其提起诉讼时，仅三个月时间，在此期间，其并未产生任何实际损失，即便有损失，也无非是定金数额而产生的银行同期贷款利息损失而已。而史某却提起诉讼要求支付69.2万元的违约金和定金，明显畸高，该请求完全与诚实信用原则、公平原则相违背，与我国立法精神相违背，最终定会致使双方利益无法均衡，带来不良且恶劣的社会影响。

　　2、关于郝某是否存在违约的问题：2020年12月23日，郝某与史某在中介机构的协助下签订《存量房屋买卖合同》，合同签订后，郝某便积极履行合同，办理还款及解押手续，为了极力促成本次交易的完成付出了巨大努力，而史某与中介机构将自己的过错行为强加于郝某身上，要求郝某承担一切责任，是极为不公平的。根据合同第第二条第三项约定：2021年3月31日前，郝某应当办理完毕注销抵押登记手续；第四项约定：若非郝某自身原因（通常是指银行因自身政策及业务需求原因）导致解抵押无法按时办理的，史某同意将上述解抵押时间顺延15日。而本案中，解押手续未能如期办理完毕，实则是因为银行业务需求原因而致，并非郝某个人原因而致，故该义务应当顺延至2021年4月15日。而史某提起诉讼的时间为2021年4月19日，前后仅四天时间，此时，该合同义务应当属于迟延履行期间，并非根本违约。从时间上及事实上不难看出，本案的发生具有谋取高额违约金的嫌疑，买受人之真实目的并非购买房屋。综上所述，被上诉人认为其在本案的发生过程中，不存在任何违约情形，亦不存在任何过错行为，反而上诉人与中介机构存在严重的过错行为，被上诉人亦不存在任何损失，无需承担任何责任。请依法查明案件事实、正确适用法律、遵循公平公正的基本原则，驳回上诉人的诉讼请求。

　　上诉人郝某上诉事实与理由：

　　1、郝某是否违约的问题。2020年12月23日，郝某与史某在中介机构的协助下签订《存量房屋买卖合同》后，便积极履行合同，办理还款及解押手续，为了极力促成本次交易的完成付出了巨大努力。根据合同第第二条第三项约定：2021年3月31日前，郝某应当办理完毕注销抵押登记手续；第四项约定：若非郝某自身原因（通常是指银行因自身政策及业务需求原因）导致解抵押无法按时办理的，史某同意将上述解抵押时间顺延15日。而本案中，解押手续未能如期办理完毕，实则是因为银行业务需求原因而致，并非郝某个人原因而致，故该义务应当顺延至2021年4月15日。而史某提起诉讼的时间为2021年4月19日，前后仅四天时间，此时，该合同义务应当属于迟延履行期间，并非根本违约。从时间上及事实上不难看出，本案的发生具有谋取高额违约金的嫌疑，买受人之真实目的并非购买房屋。结合上述事实，郝某完全有理由合理怀疑，本案的发生实则是史某与中介机构恶意串通，在明知郝某无权处分房屋的情形下，刻意签订买卖合同，在合同履行初期，郝某因客观原因导致迟延履行时，立即提起诉讼索取高额违约金，谋取不当利益而为之的，对本案的发生不存在违约情形，无需承担违约责任。

　　2、关于双方过错的问题：2015年8月28日，郝某与陕西星河湾房地产开发有限公司签订《西咸新区商品房买卖合同》一份，以按揭某某购买了位于XX大道XX号楼XX单元XX层XX号房屋一套；首付款627674元，在中国银行西安解放路支行贷款930000元。2019年5月7日，郝某与其丈夫胡某某办理了离婚登记，离婚协议第五条约定：双方婚后无共同财产。双方各自名下的私人财产（如存款、首饰、衣物等）归各自所有。2020年12月23日，郝某与史某签订《存量房屋买卖合同》一份，将涉案房屋在未取得胡某某同意的情况下，私自出卖给史某。涉案房屋属于夫妻共同财产，而双方在离婚时，对该房屋并未进行处置，胡某某对该套房屋享有部分所有权，郝某对房屋处分属于无权处分行为，中介机构作为专业的房屋买卖中服务机构，其对郝某无权处分该套房屋是负有审查、核实义务的，而史某作为买方对此也是明知的，双方在明知郝某没有处分权的情形下，仍旧与其签订合同，中介机构与史某对此均负有重大过错责任，不属于善意第三人，其应对此承担过错责任。

　　3、关于损失的问题：从上述合同履行阶段而言，本案所涉合同仅仅履行了不足三分之一，郝某履行合同初期阶段的义务仅超过了合同约定的最长期限四天时间而已，且在2021年4月19日郝某便已向史某退还了所有定金，而史某自支付定金之日起至其提起诉讼时，仅三个月时间，在此期间，其并未产生任何实际损失。史某却提起诉讼要求支付69.2万元的违约金和定金，明显畸高，该请求完全与诚实信用原则、公平原则相违背。一审法院认定的实际损失：居间服务费、贷款服务费、权证服务费、律师费、诉讼费、保全费、保险费、定金利息等损失合计133313元，严重错误的。根据上诉人与被上诉人及第三人链家宝业公司签订的《居间服务合同》中《西安链家安心服务承诺权益告知书》第三条交易不成退代的约定，该居间服务费85840元、贷款服务费3000元、权证服务费1000元等已经全部退还给史某，亦不存在该部分损失的问题。同时，所谓的律师费、诉讼费、保全费、保险费、定金利息等损失，完全是由于被上诉人恶意行为所致的扩大的损失部分，因此，上诉人对此亦不应予以承担。综上所述，郝某在本案的发生过程中，不存在任何违约行为，亦不存在任何过错行为，请求依法查明案件事实、正确适用法律、遵循公平公正的基本原则，驳回史某的诉讼请求。