你好，我这里有当时签的一份房屋买卖协议书，具体内容是这样的：甲方：卖房人乙方：买房人经甲乙双方...

你好，我这里有当时签的一份房屋买卖协议书，具体内容是这样的：甲方：卖房人乙方：买房人经甲乙双方协商自愿达成协议如下：一、甲方自愿将镇上南街门面的砖混结构房屋38.02平方米卖给乙方，（房屋房产证、国有土地使用证、契证）转让给乙方二、该房屋价格为246800，双方签订协议后，乙方付购房款236800给甲方，余款10000定于转户后给甲方。三、双方签订协议后，甲方将房屋的全部手续交付给乙方，过户所产生的所有费用由乙方负责。四、该房屋的水电一并过户给乙方，甲方不得另外收取任何费用。五、甲方在农历2010年12月30日将房屋交给乙方。六、乙方必须签订协议之日起，三个月内办好一切手续。七、该协议经甲乙双方签字盖章后生效。双方不得违约，任何一方如有违约，将付对方违约金100000八、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方：签名盖手印乙方：签名盖手印在场人：签名盖手印 2011年1月7日在办理过户手续的过程中，对方说有事忙不能来，就把门面的三证和他本人的身份证复印件拿给我们，叫我们去办理。期间涉及的需对方本人盖手印和签名的就都是我们办理的，现在过户手续已经办理完毕。我们在知道实际面积与合同面积不一样时，第一时间通知了对方。而对方交付的房屋经房管局测量实际面积只有34.2平方米，现在这个门市我们也在对方把房屋交付给我们的时候就出租出去了。请问我们的这份合同是否有效？我们能要求对方还回多支付价款不？在办理房屋过户过程中，我们的行为是否有效