《城市房地产管理法》规定的商品房预售条件与规定的预售合同登记备案有不同的法律意义。最高人民法院在《关于适用(中华人民共和国合同法) 若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照《合同法》第四十四条(二)款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的，在同一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”它包括三层意思：(1)批准、登记等不是合同的成立条件。只要买卖双方根据《合同法》的规定就合同的主要条款达成一致，或者符合《合同法》第三十七条所规定的情形，该合同就成立。所以合同成立与否，不应受批准登记等要件的影响。(2)批准、登记并非一概是合同的有效条件。只有法律和行政法规明确规定“批准、登记”是合同生效的条件，批准、登记才是生效条件。因此，《城市房地产管理法》第四十四条(二)款规定的合同登记备案并不是合同是否有效的法律条款，如同买卖房屋应当办理过户登记的规定，也不是买卖合同生效的条件。 (3)批准、登记仅仅是合同生效的条件。关于合同的生效时间，一般而言，依法成立的合同，自成立时生效，如是法律、行政法规规定应当经过批准、登记手续生效的，则自批准、登记时生效。即使因未办理批准或者登记手续而导致合同未生效，但诸如违约责任、解决争议的方式等条款，按照《合同法》的相关规定，应当认为是有效的约定，是生效的。商品房预售合同作为国家有特殊规定和要求的合同，对其审查要适用特别法——《城市房地产管理法》的相关规定。《城市房地产管理法》第四十四条规定商品房预售须具备四个条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 该问题涉及到的相关文件：《城市房地产管理法》《关于适用(中华人民共和国合同法) 若干问题的解释(一)》《合同法》
