根据一般惯例，住宅交付使用且入住率达到50％以上，房地产地方行政部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。但事实上很多居住小区都是分期开发的，要达到50％的入住率往往需要很长时间，给业主委员会的成立和行使职能造成障碍，对此尚无明确的统一的相关法律法规，只是在各地方有不同的规定。例如，北京市政府转发国土房管局《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》中明确规定，凡商品房、经济适用房人住率超过50％，或首户人住已满二年的新建居住小区，均可组建业主委员会。此规定降低了成立业主委员会的门槛，有利于业主委员会及时成立并对物业管理公司的工作实行有效监督。该《若干意见》同时还规定：l994年年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50％的，应组建业主委员会；危旧房改建区(县) 政府或危改项目承担单位，应在小区交用时组织人住业主组建业主委员会。物业管理区域内业主数量较少的，可以不组建业主委员会，推荐业主代表行使业主委员会职能。 该问题涉及到的相关文件：《关于规范和加强本市居住区物业管理的若干意见》《若干意见》
