退房分为免责退房与归责退房，如果是免责退房，出售方构成根本违约，不能实现购买方所期待合同利益。司法实践中常见的情形：

　　1、房屋面积：面积误差比绝对值超出3%

　　2、迟延交房催告后在三个月的合理期限内仍未交付;

　　3、房屋质量。因房屋质量问题严重影响正常居住使用;

　　4、无法办理房屋权证的;

　　当然以上的情形均是以房屋买卖合同有效为前提的，如果买卖合同属于无效或可撤销的合同可以退房。

　　购房属于存量房，即二手房不是商品房，是现房不是期房，考证的手续是不同的;对于二手房，首先看地证;注意区分房屋下附着土地的性质，是国有还是农村集体所有。会决定房屋买卖合同的效力，因为农村集体所有的宅基地，是限制交易的;其次，看房证;有设定他项权利;第三，产权人与实际买卖合同订立人是否一致，不一致的，委托人的资格是否合法;第四，考虑税赋、限购、可否办理产权转移登记手续，等问题。

　　对预售商品房主要查看开发商必须有：建设用地使用证、建设规划许可证、建设施工许可证、商品房预售许可证

　　对现售商品房，查看竣工手续，住房质量保证书、开发商的大产证等，以保障足以如约交房。

　　定金 的性质一般为立约定金 ，目的保证房屋买卖合同的订立，在交付定金 前，买卖双方已经就房屋买卖合同的主要条款如价格、面积、付款方式、付款、交付房屋的时间均达成共识的前提下支付定金。一方不打算订立房屋买卖合同，交付方会主张双倍返还，接受方会扣留定金。这就是所谓的定金罚则。定金罚则实质是过错归责。无过错方对有过错方适用定金罚则。因此，定金退还，双方对无法订立买卖合同均无过错的，不适用定金罚则，定金退还，如果因一方过错，致房屋买卖合同不能订立，无过错方可要求适用定金罚则，不退还定金或双倍退还定金。因此，对过错或无过错的认定对定金退还起决定作用。这恰 恰是律师处理此类案件的需要掌握的重要技巧。

　　所谓的小产权房就是我上面谈到的集体土地附着的房产。限定为本集体经济组织成员购买。但现实中，确有乡镇利用集体土地建房并出售的。最大的问题是小产权房不能办理房屋权属登记，而我国的物权确定采用登记主义，非登记 的房屋所有权不能确定，同时这类房屋买卖合同为无效合同，合同不能置于法律保护之下。这恰是产生小产权房权属争议的原因。

　　也是购买小产权房最大的风险。合同无效，将恢复原状，购买方退还房屋，出售方退还房款，但往往又不是这样简单的还原。现实中这类纠纷是最难处理的。

　　二手房的过户，是合同履行的一个重要环节。须注意合同履行中是否有其他纠纷，是否已妥善处理;同时与中介之间是否存在中介费等纠纷;如我最近遇到一个案子，房屋是过户了，但中介费买卖双方谁承担，中介费是否承担产生了争议。利益受损方，想反悔不出售房屋了，但房屋已经过户了。尽管由于约定不清，损失了部分房款，但没办法，房屋已过户。，权利已转移不可逆转了。

　　房屋验收建议在过户之前完成。尽管有些买卖合同约定，过户后交付房屋，但有必要对房屋进行预验收。我们遇到过这类的案例，房屋过户了，标的物就不能交付。有的 购房人，对房屋存在租赁户都不清楚。尽管购买方会押留一部分尾款。但一旦出现争议，双方因纠纷投入的成本，不只只是尾款部分了。我们建议，还是尽可能的防患于未然。

　　我们有工作中遇到房屋租赁纠纷也很多，如押金纠纷、不能提供房屋内置的租赁设备设施的纠纷、物业管理的纠纷、转租的纠纷、中途解租的纠纷等。处理房屋租赁合同的纠纷总体的原则，诚实信用原则，依合同约定合意原则、过错归责原则等。从而分清责任，对合同条款进行正确解释与适用。