房地产开发具有周期长、投资大等特点，过程中由于后续资金不足或者其他市场因素导致房地产企业经常通过转让房地产项目谋求出路。按照一般法律规定，房地产项目转让需要进行项目更名，手续繁琐，费用较高，而投资者也发现通过对房地产项目公司股权重组可以合理规避市场及法律风险，节省税费，因此又出现了大量通过股权重组形式转让房地产项目的形式，而我国对以股权重组方式转让房地产项目现阶段只能借鉴《城市房地产管理法》及《公司法》有关公司股权重组和转让的规定来处理此类事务，实践中有许多争议。

　　以下从房地产律师角度，简要分析房地产项目转让的形式及法律风险。

　　一、房地产项目转让的基本概念

　　房地产项目转让是指开发商在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得《土地使用权证》，已经完成三通一平和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《预售许可证》。

　　房地产项目转让实际上也就是房地产的转让，所表现的形式通常是由一个开发商将其正在开发建设的房地产项目的一部分或者全部转让给另外一个或者几个投资商。

　　二、房地产项目转让的两种常见形式。

　　(1)项目整体转让。

　　项目整体转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。虽然我国法律对项目整体转让未进行定性、定位，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条规定：“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。”可见，房地产开发项目整体转让实质上仍是土地使用权的转让。整体转让需符合开发投资需达25%的限制，项目整体转让各项批文手续均需重新变更，手续比较繁琐，税费较高。

　　(2)项目公司股权重组转让。

　　项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司。随着房地产市场的发展，投资者发现项目公司可以合理地规避市场及某些法律风险，因此出现了大量项目公司，即开发一个项目成立一个公司，项目彼此互不影响。项目公司股权重组转让就是以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东。通过股权重组方式来间接实现房地产转让,具有合同条件灵活/手续简便等特点，此一方式正逐渐成为投资者进行房地产项目转让的一种较常采用的方式。按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的并购，而以收购最为常用。

　　以下仅就常见的股权收购形式转让进行分析。

　　三、以股权收购方式转让房地产项目的法律风险

　　(1)原股东纠纷风险

　　如有的项目公司虽然获得了项目批准，但是公司原股东方的注册资金部分或全部未到位，或是原股东方中途部分更换，而新股东支付的股权交易款没有完全付清致使股权变更手续没有完结。有的转让案例中出现大股东掌握公司印鉴和受让方签订转让协议，小股东不同意而产生纠纷。股权转让方式必须得到法律的认可。如果股权转让行为未经股权转让方股东的同意，或是违背相关法律法规的规定，势必导致无效。

　　(2)债务风险

　　项目公司债务风险难以控制。对于项目公司的隐性债务，是否对外签有已构成违约合同的风险等等，有的债务金额巨大，比如银行贷款、出让金欠款或拆迁补偿款欠款等。股权转让方最多为受让方提供一份企业资产评估报告，但该评估报告的可信度具体有多大，还是值得商榷的。受让方收购股权后,必须承担目标公司的债务责任,即使转让协议明确规定受让方对目标企业的债务不承担责任,这种协议条款也无法对抗善意第三人。

　　(3)担保风险

　　虽然受让方受让的是股权，但是股权的实质在于资产，如果转让方在转让前把该资产进行对外抵押或者股权质押，这该股权价值就存在极大不确定性。许多项目公司将其土地使用权或者在建工程抵押给银行或者其他金融机构，或将公司股权质押给某些机构，或者项目公司用其资产或者信用为第三方提供担保。所以在股权转让前应当要求转让尽可能披露其担保事项，并在签订股权转让协议前解除其全部担保或者采取其他法律方式进行规避。

　　(4)诉讼(或仲裁)风险

　　正在进行的诉讼(或仲裁)会给项目公司带来无法预料的经济损失，因为案件的结果的不确定性给公司资产随时处于风险之中。可能会被法院采用冻结查封或者执行等法律强制措施，所以在收购以前，受让方应当披露所有正在进行的诉讼(或仲裁)案件，并对其法律风险进行评估。

　　(5)其他风险

　　有的项目公司历经多年，已经几易其主，许多历史遗留问题也不易解决，比如项目手续完善问题，税务问题等等，另外还有一些特殊问题比如项目公司系外商投资企业的，转让手续未经相关部门批准等等也是受让人风险来源。

　　四、转让方式的选择和法律风险防范。

　　房地产项目整体转让的优点是：与房地产有关的权利和对权利的限制(抵押、担保等)均需在登记机关登记方为有限，因此容易查清，不会有无法预计的风险，缺点是(1)土地使用权转让受《城市房地产管理法》第37、38条的限制，特别是开发投资需达25%的限制;(2)各项批文手续均需重新变更，程序繁琐复杂;(3)涉及契税、营业税和土地增值税等较高税费。

　　股权转让形式的优点是(1)限制较少，可不需考虑项目开发进程随时进行;(2)手续简单，只需去工商局办理股权变更登记;(3)税费节省，印花税几乎可以忽略不计，另外仅涉及转让方企业所得税或个人所得税;(4)交接快捷。股权转让的缺点同样也很明显：原公司可能存在无法查清的对外债务、担保等风险，且无法用尽职调查或对外公告等方式完全规避。如转让方可提供可靠担保，可以减轻这方面的风险。

　　所以，通常的处理原则是，(1)如果项目只是拿了土地，尚未开始开发建设，通常走股权转让;(2)如果转让方是专为该项目设立的壳公司，设立时间短，无其他经营，可走股权转让，反之，如果转让方公司成立时间较长，经营历史复杂，则不宜采用股权转让方式。(3)从转让方角度，通常提议股权转让，从受让方角度，对股权转让需谨慎。(4)房地产项目转让过程中应当聘请专业律师提供全程法律服务，包括前期法律尽职调查、合作协议谈判、法律文书起草、合同履行监督、争议纠纷解决等，以尽量避免法律纠纷。