成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则

　　第一章 总则

　　第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》和《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》的有关规定，结合成都市实际，制定本规则。

　　第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁补偿估价(以下简称拆迁补偿估价)，适用本规则。

　　第三条 拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。拆迁补偿估价包括对被拆迁房屋的分类估价和分户估价(以下简称分类估价、分户估价)。

　　第四条 拆迁补偿估价对象，为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。拆迁补偿估价对象不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿的估价。

　　第五条 采用本规则的估价目的，仅限于“城市房屋拆迁补偿估价”。拆迁补偿估价报告，不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。

　　第六条 拆迁补偿估价时点，为房屋拆迁许可证颁发之日拆迁补偿估价作业日期，自估价业务受理之日起，原则上不超过 10日。

　　第七条 拆迁补偿估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁补偿估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

　　第八条 拆迁补偿估价不包括对被拆迁房屋室内装饰装修的估价。但拆迁人书面要求评估的，按照《房地产估价规范》，另行评估其价值。

　　第二章 估价方法

　　第九条 住房的拆迁补偿，可只采用一种估价方法进行估价，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。

　　第十条 营业用房的拆迁补偿，宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。能搜集充分并符合规定要求的可比实例的营业用房，应当采用市场比较法估价。没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。

　　第十一条 除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁补偿，可只采用成本法进行估价，但应当说明理由。

　　第十二条 采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权的估价，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。

　　第十三条 委托分户评估，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式的证明文件，不能提供且估价机构又无法核实的，可以假设其为划拨方式取得。以划拨方式取得国有土地使用权的，其房屋拆迁补偿估价结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

　　第十四条 采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过 12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的 3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过 30%。

　　第十五条 采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合《房地产估价规范》的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取 5年期国债利率。住房的风险调整值不超过 3%，非住宅的风险调整值不超过 5%。

　　第十六条 采用成本法估价时，各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定：

　　(一)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架—剪力墙结构等)：生产用房 50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房 60年;

　　(二)砖混结构一等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年;

　　(三)砖混结构二等：生产用房 40年，受腐蚀的生产用房 30年，非生产用房 50年;

　　(四)砖木结构一等：生产用房 30年;受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年;

　　(五)砖木结构二等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年;

　　(六)砖木结构三等：生产用房 30年，受腐蚀的生产用房 20年，非生产用房 40年;

　　(七)简易结构： 10年。

　　各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据：

　　(一)钢筋混凝土结构： 0;

　　(二)砖混结构一等： 2%

　　(三)砖混结构二等： 2%;

　　(四)砖木结构一等： 6%;

　　(五)砖木结构二等： 4%;

　　(六)砖木结构三等： 3%;

　　(七)简易结构： 0。

　　第三章 分类估价

　　第十七条 分类估价，是指对同一房屋拆迁范围内的被拆迁房屋，根据其区位、用途、建筑结构等因素进行分类，评估出各类房屋的平均价格。

　　第十八条 分类估价，由拆迁人委托估价机构进行评估。估价机构受理估价委托后，应在受理之日起 3日内向房屋拆迁管理部门备案。

　　第十九条 分类估价的委托人应当向估价机构提供以下资料：

　　(一)估价委托书;

　　(二)房屋拆迁许可证;

　　(三)作为分类估价样本点的房屋所有权证、国有土地使用权证;

　　(四)被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表;

　　(五)其他有关资料。

　　第二十条 分类估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房。被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混(混合)结构、钢混结构和钢结构。被拆迁房屋的区位分类，参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。

　　第二十一条 对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。

　　第二十二条 被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在 10户(含本数)以下的，样本点的选取数不少于 1;户数在 10户以上 50户(含本数)以下的，样本点的选取数不少于 2;户数在 50户以上的，样本点的选取数不少于 3。但样本点占被拆迁房屋的比例一般不低于 10%。被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。