【案情简介】

　　2007年4月18日上海某公司(以下简称“甲公司”)与朱某签订了《房屋租赁合同》，约定由甲公司租赁朱某位于本市某处的房屋作办公使用，月租金5万元，租期为三年，房屋交付时甲公司应向朱某支付租赁保证金10万元;同时约定，交付的房屋不符合约定致使不能实现租赁目的的，一方可书面通知另一方解除合同，并按月租金的1倍支付违约金。2007年5月10日，朱某将租赁物交付甲公司，甲公司当即发现租赁物发生了重大变化，房屋内原装修物被拆除，房屋出现多处破损，短期内也无法恢复，当即表示解除租赁合同，并于之后以书面形式正式发函给朱某，要求其退还租赁保证金并支付违约金，朱某拒绝，甲公司遂向法院诉讼。

　　【争议焦点】

　　庭审中，双方围绕以下问题展开辩论：

　　一、 是否约定按看房时的房屋现状交付?

　　朱某称租赁合同仅仅约定了租赁物为砖木结构整幢办公用房，并未约定原租赁户全装修的房屋，原租赁户在搬走后对原装修进行了拆除，导致房屋存在一定程度的破损，但并不影响使用;甲公司则认为，在看房时看的就是全装修的房屋，且双方签有补充协议，约定房屋按现状交付，并附有照片，因此，朱某交付的房屋不符合约定。

　　二、 甲公司是否有权解除合同?

　　本案中，租赁合同主合同中并未约定房屋现状交付，仅在补充协议中有此约定。庭审中，朱某对甲公司提供的这份补充协议的真实性予以否认，称虽有其签名，但系其签名后寄给甲公司，但甲公司并未盖章回传，且该份补充协议是另一家公司与其签订的，并不是甲公司，证明双方并未对补充协议的内容达成一致意见，因此，甲公司无权以房屋与看房时的现状不符为由解除合同。甲公司则认为，租赁合同中有双方按照补充协议约定履行的字样，证明双方签有补充协议，且补充协议上的公司是其关联公司，因此，该补充协议约束的就是甲公司和朱某。

　　【判决结果】

　　法院经审理后认为：租赁合同是当事人真实意思的表示，合法有效。对于补充条款的效力，法院认为，朱某对补充条款上其一方盖章的真实性无异议，甲公司对其盖章处所盖印章也进行了追认，并且，甲公司实际按照补充协议的相关条款支付了租赁保证金，因此，法院确认了补充协议的效力，认为朱某应当按照补充协议的约定，按照房屋现状进行交付，现房屋现状与附照明显不一致，且从朱某给甲公司的回函中也印证了交房时房屋存在破损的状况，因此，朱某应当对此承担违约责任，甲公司据此要求解除合同符合租赁合同约定的解除条件。法院最终判决，朱某返还甲公司交付的租赁保证金，并按照合同约定支付违约金。

　　【律师提示】

　　本案中，甲公司之所以取得这场诉讼的胜利，原因在于，其在看房时对房屋现状进行了拍摄，并且在合同中约定了若朱某未按照房屋现状交付，则甲公司有权解除租赁合同。在争议产生后，其以书面形式向朱某发函，并收到了朱某的回函，也对事实的认定起到了至关重要的作用，因此，本律师提示以下几点：

　　1、签订租赁合同时，一定要对交付时的房屋状况进行约定，如果是按照看房时的现状交付的，则一定要在合同中约定清楚，并对现状进行拍照确认，要求出租方在照片上签字或盖章;

　　2、产生争议后，应当尽可能以书面形式与对方沟通，并对书面的信函妥善保管，作为日后诉讼的证据。

　　3、最后，还是希望大家在交易当中都能够以诚信为本，这样既免去了无谓的诉讼，也可以降低自己的损失，还能保持良好的声誉，何乐而不为!